Publicaciones · Revista GAMA
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El capítulo 6 enumera los costos suaves que deben incorporarse a la factibilidad de un proyecto. Incluye diseños, servicios, administración, asuntos legales, publicidad, ventas, gerencia y financiamiento para evitar omisiones en el cálculo.
El capítulo 7 analiza el terreno antes de comprar o asociarse con su propietario. Vincula avalúo técnico, servicios, infraestructura, desarrollo por etapas y condiciones de pago con el costo y el flujo de caja del proyecto.
Presenta errores observados en el manejo del IVA y las estadísticas de construcción y vivienda de 2023. Vincula esos temas con factibilidad técnica y control de costos como base de aprendizaje empresarial.
Del informe de Perspectivas del Sector Construcción 2024 presentado por el CFIA, se extraen las principales conclusiones sobre la estadística de intención de construcción y registro de planos catastrados en Costa Rica.
El control de costos permite proyectar el costo final y aprender de las desviaciones del presupuesto. El artículo explica cómo documentar actualizaciones y comparar cantidades, precios y rendimientos para mejorar futuras estimaciones.
El capítulo 5 reúne las comprobaciones de factibilidad técnica de un proyecto. Relaciona terreno, estudios, logística, presupuesto y programación con la planificación del control, el cierre de obra, la calidad y la seguridad ocupacional.
Carlos Eduardo Quesada compara ejemplos teóricos del manejo del IVA en construcción, publicados en 2024. Muestra cómo tratar impuestos y créditos por separado y cómo ciertos cálculos pueden duplicar cargas o alterar el costo de una oferta.
Presenta un balance de 2023 y las expectativas formuladas para 2024. Introduce el estudio de mercado, los nuevos modelos de inversión y los retos de planificación del desarrollo fuera de la GAMA.
Revisa el desarrollo residencial fuera de la GAMA, con énfasis en Guanacaste y Puntarenas. Contrasta la inversión inmobiliaria con necesidades de planificación vial, servicios públicos y conservación ambiental.
Revisa cambios en la inversión y comercialización de vivienda. Examina compra fraccionada, leasing habitacional y soluciones modulares como alternativas a los modelos tradicionales del negocio.
El capítulo 4 explica qué debe medir un estudio de mercado inmobiliario. Desarrolla el análisis del cliente meta, competencia, oferta y demanda, precio y absorción para valorar la factibilidad comercial y alimentar el estudio financiero.
Relaciona la recuperación de ventas de vivienda con el tipo de cambio y las zonas francas. Presenta el balance del primer semestre y el capítulo de factibilidad dedicado a ubicación, producto y precio.
Explica el punto de equilibrio desde las ventas, el crédito constructor y los recursos necesarios para iniciar obra. Distingue proyectos verticales y desarrollos por etapas, y relaciona preventas con riesgo de desfinanciamiento.
El capítulo 3 del manual examina cómo vincular terreno, ubicación, producto y precio. Revisa servicios, normativa, etapas, entorno y costos para contrastar el proyecto con las necesidades y capacidad de pago del cliente meta.
Cuestiona la concentración de la oferta de vivienda en la clase alta. Presenta una segmentación por capacidad de pago y continúa el manual de factibilidad con los aspectos conceptuales, administrativos y legales.
Segmenta el mercado de vivienda de clase alta por ingresos y capacidad de compra. Compara oferta e intención de compra para explicar por qué el precio del producto exige definir con precisión al cliente meta.
Los capítulos iniciales del manual explican cómo pasar de una idea de negocio a alternativas de proyecto y una prefactibilidad. Revisan también experiencia del desarrollador, gobierno corporativo, sociedades y administración contable.
Examina el efecto de las tasas de interés y del tipo de cambio sobre vivienda y desarrolladores. Presenta además el inicio del manual de factibilidad como respuesta a los riesgos observados en proyectos.
Con ejercicios numéricos, muestra cómo una variación del tipo de cambio puede modificar el valor de una vivienda, su deuda y los costos del desarrollador. Los escenarios permiten entender riesgos de comprar y presupuestar en monedas distintas.
Relaciona ingresos familiares por decil y capacidad de compra con la oferta de vivienda para clase media. Propone revisar el precio del producto y coordinar la planificación de suelo, servicios y nuevos desarrollos.
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