Estudio de factibilidad para proyectos inmobiliarios · capítulo 3 · el proyecto

Dando continuidad a la entrega por capítulo de un estudio de factibilidad, en esta edición se comentará en el capítulo 3, EL PROYECTO.

Después de analizar el tema de la prefactibilidad del proyecto y los aspectos Administrativos y Legales que nos permiten medir la factibilidad del proyecto en estas áreas, se revisará el tema del proyecto como tal, analizando el tipo de proyecto, el sitio, el producto y el precio.

El proyecto, ubicación, producto y precio

Dentro de este capítulo se valora el proyecto a desarrollar, considerando que el proyecto ya pasó por una primera fase de prefactibilidad. La prefactibilidad de un proyecto determina si el proyecto es viable y se debe pasar a la etapa de diseños finales, trámites, permisos, ventas y construcción.

3.1 Ubicación y selección del sitio

El terreno donde se desarrollará un proyecto es el principal elemento de un desarrollo inmobiliario. Un error en la selección del terreno lo llevará directo al fracaso. Por eso la importancia de valorar muy bien el terreno, su ubicación y el segmento de mercado al cual irá dirigido.

El terreno se debe seleccionar según un estudio de demanda. El estudio de demanda identifica zonas o nichos de mercado que no están siendo atendidos. Identificados estos nichos por zona, se procede a buscar el terreno. El valor del terreno se debe ajustar al producto final que se pretende desarrollar.

Un tema importante por valorar a la hora de seleccionar el terreno es la disponibilidad de servicios públicos; la falta de agua o de desfogue pluvial puede elevar los costos a tal nivel que no permita salir con el precio deseado.

En el sitio designado se analizan los pro y contras; se determinan los sitios de interés y las fuentes de empleo en la zona y los posibles clientes para el proyecto.

Al terreno se debe analizar: El estudio registral, afectaciones por servidumbres, zonas de retiros, disponibilidad de servicios, estudio topográfico, zonas de vulnerabilidad, estudio de suelos, capacidad de infiltración, avalúo comercial y técnico según su capacidad de desarrollo.

3.2 Normativa vigente y planes reguladores

Al momento de comprar un terreno de debe analizar muy bien el plan regulador vigente para la zona donde se ubica el terreno. Se debe solicitar un uso de suelo o solicitar un concepto de valoración de anteproyecto, para ver la factibilidad técnica de la propuesta.

Igualmente se debe revisar la densidad permitida para la zona; la altura máxima de construcción y la cobertura máxima permitida.

El proyecto propuesto debe cumplir todas las normas nacionales emitidas por el INVU y la reglamentación del Plan Regulador vigente.

3.3 Descripción del proyecto y sus etapas

Dentro del estudio de factibilidad se debe describir ampliamente el proyecto, narrando lo que muestra el cuadro de áreas; en esta descripción se deben mencionar las fincas filiales, el área de calles, aceras, zonas comunes y zonas verdes. Se debe describir los diferentes productos o elementos que conformarán el proyecto.

Para proyectos por etapas se debe describir con mucho detalle cada etapa y cual será el proceso constructivo. Se debe asignar los costos que corresponden a cada etapa, costos a ejecutar en primera etapa que deben ser prorrateados a todas las etapas y costos de etapas futuras que afectan todo el proyecto. No se deben asignar todos los costos a la primera etapa, esto puede hacerla no factible.

Se debe elaborar el programa de construcción total y por etapas, así como el programa de entregas a clientes detallado por etapas. De esta programación se desprenden las estrategias de logística constructiva y comercial.

3.4 Entorno, sitios de interés y FODA

El entorno de proyecto tiene una gran importancia, puede hacer la diferencia a la hora de tomar la decisión de compra. Se deben seleccionar los sitios de interés en la zona que puedan impactar al cliente meta, como colegios, universidades, centros comerciales, servicios bancarios y de otra índole.

Se deben identificar tanto los aspectos positivos como negativos del proyecto y su ubicación. Los positivos para ser resaltados y los negativos para ser trabajados de tal forma, que disminuya su impacto. Por lo anterior, es importante elaborar la matriz FODA del terreno. (Fortalezas / Oportunidades / Debilidades / Amenazas). Normalmente se trabaja con un área de influencia de 5 kilómetros, tanto para sitios de interés, como para la selección de los proyectos en competencia.

3.5 Equipo gerencia, de diseño y participantes

En un proyecto inmobiliario participan profesionales de todas las áreas, cada uno con su responsabilidad profesional en su campo. En el siguiente gráfico se muestran los diferentes actores:

Actores de un proyecto inmobiliario

Centro del diagrama: propietario, terreno y desarrollador. Actores conectados al centro: clientes, constructores, gremios, proveedores, medios, consultores, gobierno, aseguradores, abogados/registro y financieras.

El cliente siempre será el objetivo de un proyecto inmobiliario. Para efectos de definir los actores de un proyecto el cliente en etapa de desarrollo se toma como un inversionista.

Un proyecto inmobiliario debe tener como mínimo un diseño de anteproyecto, proyecto arquitectónico, diseño estructural, mecánico, eléctrico, de infraestructura y de paisajismo. También va a requerir el estudio ambiental para obtener la viabilidad ambiental, el estudio de suelos, un estudio hidrológico cuando se requiera y un estudio de impacto vial cuando sea necesario. Todo lo anterior con personal profesional capacitado en cada una de las áreas.

3.6 Análisis de producto

Para el análisis de los productos deben responder primero las siguientes preguntas: ¿El producto se ajusta a la demanda? ¿El producto se enmarca en el plan de empresa? ¿El producto cubre una necesidad del mercado o atiende un nicho específico? ¿Los productos son competitivos frente a la competencia?

Con los productos definidos se debe hacer una descripción de cada tipo, con sus características propias. Se debe determinar el costo del producto, dato indispensable para determinar el precio de venta. Indicar el método constructivo y sus ventajas. El nivel de acabados y la garantía del producto.

La descripción de los productos es importante para poder comparar el proyecto con la competencia.

3.8 Análisis de precio

Según los costos directos e indirectos del producto, los costos de infraestructura, obras menores, los costos suaves o indirectos del proyecto y el costo del terreno se determina el precio de cada uno de los productos a ofertar.

El precio debe ser similar al propuesto por el estudio de nichos de mercado. Debe estar en un nivel de precios que encaje en el segmento de mercado que se pretende atender.

En la siguiente tabla se muestra la capacidad de compra de una vivienda por rangos de cada decil poblacional:

Proyecto habitacional · casas/apartamentos · importes en colones

Fuente: Análisis de G&G con datos del INEC

El precio de venta de un proyecto lo identifica con un decíl poblacional específico. El precio por m2 de venta (sobre área habitable) es el parámetro de comparación para analizar un proyecto frente a la competencia.

3.7 Análisis de producto

La aceptación inmobiliaria de un proyecto es definida por los posibles cliente. Esta es medida por varios factores como son: Precio-Beneficios (valor agregado);Ubicación-Precio; Diseño y acabados vrs precio.

Los clientes actuales analizan todas las variables y toman la decisión según criterios técnicos y de precio, según su capacidad de pago. Para lograr la aceptación inmobiliaria se debe analizar muy bien la ubicación, el precio, el producto con sus especificaciones (calidad según rango). Pero también se deben analizar los “gustos y preferencias” del mercado meta. Este dependerá de la edad, del nivel de escolaridad y del poder adquisitivo de la familia. La aceptación inmobiliaria se puede medir mediante encuestas al cliente meta.