7.1 Costos del terreno · avalúo.
En el costo del terreno se inician los problemas de muchos proyectos. Muchas compras de terreno se realizan sin realizar los estudios mínimos.
Para comparar un terreno se debe realiza un análisis de prefactibilidad de compra, este incluye la descripción del posible desarrollo que se puede ejecutar sobre el terreno, sus costos, los productos y las ventas.
Con estos elementos se define el precio máximo por el cual se puede comprar el terreno y cual será la utilidad esperada de dicha idea de proyecto.
Se debe realizar un avalúo previo del terreno, pero no un avalúo comercial. Se debe elaborar un avalúo técnico considerando el uso que se le puede dar al terreno. Este tipo de avalúo dan el valor real del terreno que permita desarrollar un proyecto para un nicho de mercado específico.
En algunos casos es preferible realizar antes de la compra un levantamiento topográfico de verificación de lindero y área total. Y en caso de dudas sobre la calidad del suelo realizar un estudio de suelos preliminar para compra. Antes de comprar el terreno o realizar una asociación de desarrollo se debe verificar que el terreno tiene la disponibilidad de servicios públicos.
7.2 Costos de infraestructura
Los costos de la infraestructura van a depender del tipo de proyecto y la topografía del terreno. En un terreno previamente urbanizado los costos se relación con la conexión a los servicios públicos. En terrenos en verde por urbanizar va a depender del tipo de proyecto, el área de zona a intervenir, el movimiento de tierras, terrazas, servicios públicos, etc. El costo de la infraestructura para un proyecto puede ir desde los $25 por m2 urbanizable hasta los $70 a $80 por m2. Por este rango de costo tan amplio se hace necesario estudiar muy bien el terreno, para estimar un costo de inversión en urbanización y calcular el impacto que tendría sobre cada unidad de vivienda o unidad de negocio comercial.
7.3 Desarrollo por etapas.
El desarrollo por etapas es muy completo. No solamente en el tema de diseño, se deben analizar temas de constructibilidad, operación y manejo del proyecto. Mucho proyecto desarrollado en etapas falla por falta de una buena planificación y por error de costeo de inversiones actuales, anteriores y futuras.
Las inversiones actuales se deben prorratear en etapa actual y etapas futuras y llevar una asignación de costos financieros por etapa.
7.4 Política de pago del lote o asociación.
Dependiendo del tipo de negocio que se plantee en la comprar del terreno, va a impactar mas o menos los costos del proyecto. Una de las mejores alternativas es la asociación donde el dueño del terreno aporta el activo. En este caso el mayor riesgo lo lleva el dueño de la tierra. En este caso el dueño del terreno pide una participación como socio del proyecto. El porcentaje de participación puede variar entre un 20% a un 30% como máximo. Otra alternativa es la compra del 50% y el resto se paga a plazos o al final del proyecto, con o sin intereses. El pago puede ser en efectivo o en inmuebles dentro del proyecto desarrollado.
Se debe hacer un análisis financiero para ver cual alternativa es más favorable para el proyecto, desde el punto de vista financiero.
7.5 Costos financieros del terreno.
El costo financiero del terreno va a depender de la forma de compra o negocio de asociación. Si se tiene un crédito inicial por compra de terreno, se deben cargar al costo del terreno todos los intereses que le corresponden. El otro costo es financiero dentro del fujo de caja del proyecto.
Si el terreno se paga como un porcentaje de las ventas, estará afectando el flujo de caja y esta modalidad ocasiona costos financieros adicionales al proyecto. Si el terreno se paga al final de flujo de caja, cuando los excedentes de flujo lo permiten, no tendrá costos financieros, pero se debe considerar que su costo de recuperación es inferior al valor inicial, por un tema de valorización en el tiempo. Cuando analizamos el tema de terreno se debe considerar, que el valor de m2 asignado al proyecto debe ser tal que permita comprar un nuevo terreno similar al valor del m2 valorizado al cierre de proyecto (valor futuro). Normalmente consideramos de 3 a 5 años, dependiendo del proyecto.