Estudio de factibilidad para proyectos inmobiliarios · capítulos 1 y 2

Capítulo 1 · Factibilidad técnica, operativa, comercial y financiera de un proyecto inmobiliario

Dando continuidad a la entrega por capítulo de un estudio de factibilidad, vamos en esta edición a comentar en el capítulo 1 a la idea de proyecto, la conceptualización y la prefactibilidad.

Continuando en el segundo capítulo con los aspectos administrativos y legales del proyecto.

Idea, conceptualización y prefactibilidad.

El primer paso en todo negocio inmobiliario es la “Idea” de negocio. Esta Idea de negocio se debe plasmar en esquemas y números para poder se valorado y analizada.

Idea

La “Idea” de desarrollar un proyecto inmobiliario puede tener varias fuentes. La primera y más valedera nace de una investigación de nichos de mercado. Esta investigación determina las necesidades de vivienda de la población en deciles o estratos socioeconómicos y selecciona unas posibles ubicaciones. Otras ideas pueden nacer de un desarrollador que se une con el tenedor de la tierra y buscan desarrollar un proyecto.

La “idea” debe ser fruto de la experiencia del equipo desarrollador y sus asesores, para imaginar este posible proyecto para dar paso a la conceptualización.

La idea de proyecto debe definir objetivos, alcance, tamaño del proyecto y mercado al cual estará dirigido.

Conceptualización. Definición de producto(s)

Una vez se tenga la idea de proyecto clara se procede con la conceptualización. Esta etapa considera la sectorización del terreno según su uso, las etapas del desarrollo, los elementos que tendrá el proyecto y los productos que se estarán comercializando. Es tal vez la etapa fundamental del nacimiento de un proyecto.

Una buena conceptualización del proyecto aumentará la probabilidad de éxito y dará claridad de las metas de corto y largo plazo. Dentro de cada una de las fases o etapas del proyecto se deben definir los diferentes productos que tendrá a la venta el proyecto, siempre enfocados en un estudio de mercado.

Tipos de desarrollo · Análisis de alternativas

Los proyectos pueden ser uniproducto, multiproducto o mixtos. Estos últimos son negocios más complejos en su ejecución y desarrollo.

Los tipos de proyecto son:

- Proyectos de vivienda, los cuales se dividen en lotes, casas (desarrollo horizontal) y apartamentos (desarrollo vertical), en condominio o en urbanización abierta.

- Proyecto comercial que incluye Mall, centros comerciales, plazas comerciales, centros corporativos, edificios de oficinas, etc.

- Proyectos industriales en zona franca o fuera de ella, industria, agroindustria o industria de servicios.

- Proyectos turísticos y recreativos.

- Proyectos mixtos.

Un proyecto se solo vivienda se puede considerar de nivel de dificultad bajo. Un proyecto mixto con vivienda y comercio de nivel medio y un proyecto mixto con vivienda, comercial y turismo de un nivel de complejidad alto.

Los macroproyectos deben tener un buen análisis de desarrollo en el tiempo, en cuanto a ventas, costos y resultados esperados.

Cantidad de unidades inmobiliarias

La cantidad de unidades en un proyecto va a depender de la densidad permitida en la zona donde se ubicará el proyecto. Se requiere consultar el uso de suelo del terreno o consultar a la Municipalidad respectiva sobre el posible proyecto que se desea desarrollar.

Se pueden plantear 2 o 3 alternativas de proyecto para ser analizadas.

Una de las grandes limitantes en la GAMA y en general en Costa Rica, es la disponibilidad de agua, por tal motivo este elemento se vuelve parte de la conceptualización. Esta desviación en el análisis de prefactibilidad de un proyecto es atípica en otros países, donde si se cuenta con una planificación de servicios públicos proyectadas a 50 años. Para no comentar sobre la planificación vial que es todo otro tema.

Análisis de alternativas

Con al menos dos alternativas de proyecto para un sitio en específico se debe realizar un análisis preliminar de prefactibilidad, sobre la base de un estudio de mercado preliminar y un diseño básico, sin entrar a la fase de anteproyecto.

Para cada alternativa se debe tener un diseño preliminar, con el cual se puedan estimar las áreas y los costos, se pueda evaluar su factibilidad comercial y de costos. Ayuda de forma importante a la hora de tomar decisiones la elaboración de una matriz FODA para cada alternativa.

Con el análisis de variables de cada alternativa se puede determinar cual es el mejor proyecto desde el punto de vista comercial, de costos y financieros.

Un estudio recomendado en esta fase es elaborar un MMU o estudio de Mayor y Mejor Uso. Este estudio determina cual es la mejor alternativa según expectativas y rendimientos financieros. Se debe aclarar que no siempre la mejor alternativa es la que tenga la mejor rentabilidad.

Prefactibilidad técnica y comercial

La prefactibilidad técnica tiene igual importancia que las otras áreas, pero en la gran mayoría de proyecto es la que tiene mayor atención por parte de los profesionales del proyecto. Esta factibilidad es amplia y va desde la selección del terreno, el tipo de suelo, los servicios públicos, los diseños, las regulaciones nacionales y locales, los procesos constructivos y sus costos.

Para esta factibilidad técnica se usa una plantilla de procesos, la cual permite hacer seguimiento a los trámites y evita atrasos en los diferentes procesos.

No es desconocido que los procesos de tramitología de proyectos en Costa Rica tienen amplias duraciones, de uno a tres años, lo que dificulta salir con un proyecto a venta.

Es importante hacer un cronograma de preconstrucicón con el cual se puedan hacer seguimiento a los procesos previos a la construcción.

La prefactibilidad comercial se analiza desde la base de un estudio de mercado previo, que permita visualizar el nicho de mercado al cual estará dirigido el proyecto, el precio estimado de mercado y el precio calculado del proyecto analizado. La absorción mensual del segmento en la zona y el impacto que tendría el nuevo proyecto.

Normativa vigente y aspectos legales

La normativa y regulaciones vigente son la base inicial para el desarrollo de un proyecto. Si el proyecto no encaja dentro del plan regulador de una municipalidad, se debe tener en cuenta que el proceso de preconstrucción será las largo, porque tendrá que se tramitado ente INVU, Municipalidad y Concejo Municipal.

Muchos de los aspectos legales de un proyecto van a depender del tipo de proyecto, si es residencial abierto, residencial cerrado, condominio horizontal, condominio vertical, condominio industrial comercial o condominio mixto, o proyecto bajo el régimen de zona franca.

Esta etapa de prefactibilidad debe analizar todos estos aspectos, porque al final todo es costo y tiempo. En la mayoría de los casos se requiere de la asesoría de un abogado para tener claro todos los aspectos legales del proyecto.

Estimación de producto y precio

El producto va a depender del mercado y no al contrario. No se debe hacer un diseño para luego acomodar el proyecto a un segmento de mercado. Cada nicho de mercado tiene sus propios parámetros de diseño. Por ejemplo, área máxima de la unidad de vivienda, cantidad de baños, dimensiones de alcobas, cantidad de parqueos, etc.

El producto a la venta será el resultado de analizar las necesidades y capacidades del segmento meta. A mayor área de construcción mayor precio. A mayor precio el segmento de mercado cambia. Con una diferencia en el valor de venta entre $15 mil y $40 mil se cambio de decil social. Para clase media cambia con $18 mil.

Con esta variación tan sensible se ve la importancia de analizar a profundidad el precio de venta de un proyecto, de tal forma que el proyecto no se salga del segmento propuesto en la idea inicial. Si esto sucede se debe regresar al principio y volver a plantear el proyecto.

En Gutierrez & Gallardo manejamos los segmentos de población por deciles, esto nos permite asignar un rango de precio de compra para cada segmento.

Precio de venta por decil poblacional · dólares

Por ejemplo, el decil 5 que pertenece a la clase media-baja puede adquirir una vivienda entre los $68.685 a $86.163. En colones el rango está entre los 37.6 millones a 46.5 millones.

De forma similar el decil 8 que pertenece a la clase alta-baja puede adquirir una vivienda entre los $129.365 a $171.144. En colones el rango está entre los 69.9 millones a 92.4 millones.

Proyectos con precios de venta sobre los 70 millones están enfocados en la clase alta de Costa Rica.

Estimación preliminar con costos paramétricos

En esta fase preliminar donde no se tienen diseños definitivos, ni diseños o estudios técnicos, se trabaja sobre la base de parámetros de costos, principalmente por m2. El diseño preliminar debe permitir hacer cuantificaciones de áreas y con estas se calcula el costo sobre la base de experiencias previas o con el apoyo de un especialista en presupuestos.

Estimación de utilidades

La utilidad de un proyecto es una resultante de un buen ejercicio de planificación y experiencia. Normalmente se busca que un proyecto deje una utilidad antes de impuestos entre un 15% y 25%. Pero se requiere un análisis financiero para revisar si esta cifra es un buen negocio en el tiempo.

La “utilidad” que se genera entre el valor de compra del terreno y el precio que se coloca en el estudio financiero es una reserva para la compra del terreno para el siguiente proyecto. El proyecto debe asumir el costo del terreno a valor de avalúo actual, de tal forma que permita a futuro adquirir el nuevo terreno.

La factibilidad financiera, que generalmente se realiza en una fase más avanzada del proyecto permite calculas las variables financieras como son: TIR, VAN, Punto de Equilibrio, entre muchas otras.

Resumen de costos y estimación de utilidades

Al final de este primer ejercicio tenemos un resumen de ventas, costos directos, indirectos, gastos, terreno que generan una utilidad esperada para la alternativa analizada. Este es el punto de iteración o repetición del proceso en caso de ser necesario. Antes de seguir con mayores gastos el desarrollador debe estar seguro que tiene en sus manos el proyecto que el nicho de mercado está esperando

Capítulo 2 · Aspectos administrativos y legales

Esta es el área donde menos se concentra la atención de los profesionales y donde vamos se están viendo el fracaso de los proyectos inmobiliarios.

Se tiene la creencia que el área administrativa de las empresas desarrolladoras, de la empresa constructora y la parte legal tiene poca importancia dentro del proceso de desarrollo de un proyecto inmobiliario, pero en realidad esta es la base de un pilar que luego cargará todo el peso de uno o varios proyectos inmobiliarios.

El departamento legal interno o como asesor externo está en la obligación de participar en todas las etapas del proyecto, desde la compra del terreno, verificación de afectaciones y normativas, pasando por la estructuración de la sociedad que desarrollará el proyecto, los procesos de compra-venta, el contrato de compraventa, la creación del fideicomiso, el contrato con la entidad financiera que dará el crédito, la escritura pública de venta, la escritura de constitución del condominio, el reglamento del condominio, entre mucho otros documentos que se manejan en un proyecto inmobiliario.

Desarrollador, experiencia

La experiencia del desarrollador debe ser acorde a la magnitud del proyecto a ejecutar. Un proyecto pequeño de 20 unidades va a requerir una experiencia media en el desarrollo de proyecto, pero en la medida que crece el proyecto y aumenta la cantidad de unidades, la administración se vuelve más compleja.

Por ejemplo, un proyecto de 500 unidades en venta va a requerir un buen departamento de cartera y cobro. Un equipo comercial y legal experimentado, con experiencia en asesoría al cliente.

Las entidades bancarias revisan la experiencia del desarrollador y sus proyectos ejecutados, frente a la nueva solicitud. Esta debe estar acompañada de la experiencia del gerente del proyecto, se solicita que al menos tenga ejecutados tres proyectos similares al propuesto.

Cada proyecto requiere una estructura administrativa diferentes, que se debe diseñar según la magnitud del proyecto y según la modalidad que tenga la desarrolladora. Si es solo desarrolladora y contrata servicios legales, de diseño, de construcción, etc. O por el contrario es una desarrolladora todo en uno, donde allí se hacen diseños, se planifica, se vende y se construye.

Esta modalidad es mucho más rentable, pero con mayor riesgo de costos y financiero.

Muy importante es tener los Estados Financiero al día, para la solicitud de crédito. Revisar el nivel de endeudamiento y el record crediticio de la compañía.

Organigrama · gobierno corporativo

Dentro de este proceso de desarrollo inmobiliario se tienen dos organigramas, el de la empresa y el de obra. Los dos deben estar alineados y conformados por profesionales con experiencia en su campo. Los objetivos y metas de estos dos equipos deben ser los mismos.

Parece curioso, pero en muchas empresas cada uno va por su lado. El de construcción el interesa su productividad, pero no ve el flujo de caja del departamento financiero y menos está viendo las proyecciones de ventas del departamento comercial. Esto ha causado en algunos proyectos que estos se queden paralizados por problemas de flujo de caja.

Es muy importante que la compañía cuente con un esquema de Gobierno Corporativo, sobre todo en las empresas desarrolladoras familiares o donde se tiene un solo líder máximo con experiencia. Las entidades bancarias y inversionistas requieren ver el esquema de Gobierno Corporativo para evitar problemas futuros en toma de decisiones o desarrollo normal del proyecto frente a circunstancias no previstas, como la muerte del líder.

Gobierno Corporativo: Es el conjunto de normas, principios y procedimientos que regulan la estructura y el funcionamiento de los órganos de gobierno de una empresa.

Aspectos legales, sociedades

Es muy normal que se cree una sociedad para el desarrollo de un proyecto en específico. Esta practica permite dividir de forma correcta los costos y las asignaciones a sus respectivos centros de costo.

También da claridad en el manejo financiero del proyecto para socios o inversionistas. El cierre del negocio es más cierto, la no tener otros ingresos y gastos diferentes al proyecto.

Se debe tener presente que la sociedad no se cierra al momento de entregar el condominio, esta debe tener las reservas de postventa activa durante al menos dos años.

La sociedad desarrolladora se debe crear desde el primer momento. El cambio de nombre del propietario del proyecto durante los procesos ocasiona atrasos por cambio de documentos legales y de instituciones.

Manejo administrativo y contable del proyecto

Para el manejo correcto de un proyecto se debe tener todos los procesos administrativos y contables requeridos para la correcta ejecución administrativa y contable del proyecto.

Algunos de los procesos que se deben manejar en esta área son: - Determinación del modelo administrativo para la ejecución del proyecto.

- Selección de profesionales encargados del proyecto.

- Manejo contable de los costos del proyecto, proyecciones, pronósticos y análisis de resultados.

- Informe mensual de avance y resultados parciales.

- Reporte de resultados parciales y finales a socios, accionistas o inversionistas.

- Manejos de impuestos y obligaciones tributarias.

- Responsabilidad social empresarial y del proyecto.

- Administración del condominio en su primera etapa.

Convenios y asociaciones

Dentro de los convenios o asociaciones para el desarrollo de un proyecto tenemos:

- Convenio de asociación para el desarrollo de un proyecto inmobiliario.

- Convenio de compraventa del terreno con pagos parciales y participación.

- Asociación con constructora o subcontratistas para el desarrollo conjunto del proyecto.

- Asociación con proveedores con exclusividad y pagos en canje.

- Asociaciones público-privadas para el desarrollo de macroproyectos.

En estas asociaciones o convenios se busca favorecer el proyecto, darle estabilidad financiera, calidad en la obra o disminuir el riesgo según sea el caso.

Con el presente manual se busca dar a conocer todos los aspectos que deben estar presentes durante la elaboración de un estudio completo de Factibilidad Financiera.