El financiamiento es uno de los aspectos más complejos en un proyecto inmobiliario, no solo por el análisis financiero que requiere, sino también debido a la falta de capacitación de algunos directores de proyecto en este ámbito. Muchos proyectos que no logran completarse con éxito fracasan debido a problemas relacionados con el financiamiento.
La Ley de Venta a Plazos introdujo la figura del fideicomiso de garantía, que tiene como objetivo proteger a los inversionistas o compradores de viviendas. Esta figura asegura que sus depósitos sean gestionados por un tercero, evitando que los desarrolladores puedan disponer de ellos de manera discrecional. Como consecuencia, esto ha reducido la cantidad de efectivo disponible en el flujo de caja inicial, ya que el 20% correspondiente a las primas ya no ingresa directamente al desarrollador. Este monto es entregado de manera fraccionada una vez se inicie la construcción del proyecto.
8.1 inversiones realizadas
Para cualquier proyecto que se encuentre en la fase de preconstrucción o conceptualización, es esencial establecer una nueva contabilidad donde el centro de costos sea el propio proyecto. Por esta razón, muchos desarrolladores optan por crear una nueva compañía con el fin de gestionar de manera transparente los gastos del proyecto y presentar informes claros a socios e inversionistas.
El registro de estos gastos constituye el total de inversiones en preconstrucción, que generalmente incluyen la compra del terreno, los diseños preliminares, estudios de factibilidad, entre otros. Este esfuerzo financiero inicial es de suma importancia para las entidades bancarias, ya que refleja el compromiso económico del desarrollador para llevar el proyecto adelante. Cuanto mayor sea la inversión inicial, mayor confianza se generará en la entidad bancaria.
8.2 fuentes de financiamiento del proyecto y alternativas
Desde la fase de preconstrucción es fundamental establecer contacto con las entidades bancarias como posibles financiadoras del proyecto. En esta etapa, es necesario presentar un estudio de mercado, un análisis de prefactibilidad y los planos preliminares del proyecto. Con esta información, el banco realizará sus propios análisis para determinar si están interesados en financiar el desarrollo.
A medida que avanza la tramitología del proyecto, es necesario continuar las gestiones con la entidad bancaria para formalizar el crédito constructor, definir sus condiciones y asegurar los desembolsos que permitirán ejecutar las obras. Si bien existen diversas alternativas de financiamiento, lo más importante es garantizar que el proyecto cuente con un financiamiento completo para su ejecución.
8.3 recursos propios
Los recursos propios son un componente clave en el desarrollo de un proyecto inmobiliario. Estos fondos suelen ser necesarios para cubrir toda la etapa de preconstrucción e, incluso, en algunos casos, para iniciar la construcción. Una vez comenzada la obra, el banco enviará a un perito para evaluar el avance y remitir un informe que permita realizar el primer desembolso del crédito.
8.4 ingresos y costos (presupuesto)
Las entidades bancarias generalmente requieren preventas que cubran entre el 40% y el 50% de cada etapa del proyecto. Esto garantiza que, durante la ejecución de las obras, se logre alcanzar entre el 80% y el 100% de las ventas de dicha etapa. Estos ingresos deben estar reflejados en el flujo de caja preliminar, junto con los gastos de administración y construcción del proyecto.
Es importante tener en cuenta que el presupuesto total del proyecto incluye todos los ingresos, gastos y costos, y no debe confundirse con el presupuesto de obra, que es solo una parte del total. En este presupuesto general, se debe reflejar la diferencia entre ingresos y egresos, antes de distribuirlos en el tiempo mediante un flujo de caja.
8.5 tasas de interés
La tasa de interés del crédito constructor es un aspecto a negociar con la entidad bancaria. Generalmente, estos créditos son de corto plazo, con una duración máxima de 5 años, dependiendo del proyecto. Es común solicitar entre 1 y 2 años de gracia antes de comenzar a realizar los pagos. No obstante, el momento de iniciar el pago del crédito puede verse afectado por las entregas de las viviendas. Al entregarse una vivienda, el banco abona al desarrollador la suma correspondiente al crédito a largo plazo que está tomando el cliente.
Esta tasa de interés puede ser muy variable y depende de las circunstancias económicas tanto a nivel nacional como internacional.
8.6 factores financieros externos
Los créditos externos son necesarios para cubrir los meses en los que el proyecto presenta flujos de caja negativos, especialmente en las etapas de preconstrucción o al inicio de las obras. Estos créditos deben ser flexibles, con tasas de interés competitivas, o bien, sería preferible contar con recursos frescos provenientes de socios o inversionistas. Es crucial que el flujo de caja del proyecto nunca sea negativo. Se debe prever un mínimo de caja entre $500 y $1,000 mensuales, y en caso de que el flujo caiga por debajo de este monto, será necesario obtener un crédito adicional o externo.
8.7 crédito bancario
El crédito bancario debe estar aprobado antes de iniciar las obras. Estos créditos conllevan una serie de costos que deben incluirse en el presupuesto financiero del proyecto. Entre estos se encuentran los gastos de formalización del crédito, que pueden alcanzar entre el 3.0% y el 3.5% del monto total del préstamo, y los honorarios legales y de hipoteca. Otros costos incluyen los honorarios del perito bancario, comisiones por desembolso y los gastos del fideicomiso, todos los cuales deben estar calculados dentro del presupuesto del proyecto.