Análisis financiero
Para elaborar el análisis o la factibilidad financiera de un proyecto, es esencial contar con todos los insumos necesarios para este tipo de análisis matemático. Es fundamental disponer del resumen de todos los costos del proyecto, incluyendo costos directos, indirectos y costos suaves, así como del programa de obra y el flujo de caja de la construcción. También es imprescindible realizar el análisis comercial del proyecto, con pronósticos de ventas, precios asignados, formas de pago y el flujo de ingresos. Con estos insumos se construirá el flujo de caja propuesto para el nuevo negocio inmobiliario. Sobre este flujo de caja se calcularán las variables financieras y se realizarán análisis de sensibilidad.
9.1 resumen de costos
En el resumen de costos se identifican tres grandes capítulos: el terreno, los costos de construcción y los costos indirectos del proyecto (o costos suaves). La suma de estos capítulos representa los gastos o costos del proyecto.
Los costos financieros del proyecto derivan de los créditos (analizados en el capítulo 8) y se incluyen como egresos. Por otro lado, los ingresos del proyecto, principalmente, provienen de la venta de las unidades inmobiliarias.
El Balance Simple se obtiene restando los ingresos totales por ventas menos los costos totales del proyecto. El resultado de esta operación se denomina Utilidad antes de impuestos.
9.2 inversión inicial y ingresos
La inversión inicial se refiere al capital aportado por los socios para la compra del terreno y para cubrir los gastos iniciales del proyecto, incluidos los costos suaves. Este monto se utiliza para calcular las variables financieras VAN (Valor Actual Neto) y TIR (Tasa Interna de Retorno). Según la cantidad de recursos propios invertidos, se puede determinar la rentabilidad del capital a lo largo del tiempo.
Es probable que la inversión inicial se duplique durante la ejecución correcta del proyecto. Sin embargo, el período de duración del proyecto (en meses o años) será determinante para la rentabilidad anual de la inversión.
Los ingresos totales se derivan de la venta de las unidades inmobiliarias. Las unidades vendidas en preventa tendrán un precio inicial, pero este valor aumentará con el tiempo según la estrategia de precios definida previamente. El precio promedio de venta se calcula dividiendo el total de ingresos entre la cantidad de unidades disponibles para la venta.
9.3 balance ingresos menos egresos
Como se indicó anteriormente, la Utilidad antes de impuestos resulta de restar los ingresos totales menos los egresos totales. Dependiendo del tipo de proyecto, esta utilidad debe situarse entre un 15% y un 25%. Este margen no siempre garantiza la viabilidad financiera, por lo que es necesario elaborar un flujo de caja para analizar el comportamiento financiero en el tiempo.
El impuesto sobre la renta para proyectos inmobiliarios en Costa Rica es del 30% sobre la utilidad neta. La distribución de utilidades entre socios debe calcularse después de impuestos. Algunas empresas realizan análisis paramétricos, evaluando la utilidad por unidad de vivienda.
9.4 flujo de caja
Cada proyecto debe contar con un flujo de caja que contemple ingresos y egresos. Los ingresos por ventas se proyectan mensualmente, según las condiciones de venta y el estudio de mercado. Los egresos incluyen los costos de construcción (según el programa de obra) y los costos indirectos estimados por el equipo gerencial.
El costo del terreno también se incluye en el flujo de caja, reflejado según las condiciones de compra, negociación de pago e intereses, si corresponde.
La diferencia entre ingresos y egresos genera un resultado neto antes de costos financieros.
Los costos financieros se calculan en función de las condiciones y plazos del crédito constructor, además de otros créditos externos según las necesidades del proyecto.
El flujo de caja acumulado no debe ser negativo. En caso contrario, se debe prever un crédito adicional que permita mantener el flujo positivo, ya sea mediante capital de socios o financiamiento externo.
El flujo de caja preliminar servirá como guía y herramienta de control durante la ejecución del proyecto, además de proporcionar los parámetros financieros necesarios para evaluar su rentabilidad
9.5 determinación del VAN, TIR y punto de equilibrio
El Valor Actual Neto (VAN) permite tomar decisiones fundamentadas considerando el valor del dinero en el tiempo. Para calcularlo, se descuentan los flujos de caja a una tasa de descuento que indica la rentabilidad esperada.
- Si el VAN es igual a cero, los accionistas obtendrán exactamente la tasa de descuento esperada.
- Si el VAN es mayor que cero, el rendimiento será superior al esperado.
- Si el VAN es menor que cero, el rendimiento será inferior al esperado.
La Tasa Interna de Retorno (TIR) mide la rentabilidad del proyecto en porcentaje. Esta se compara con la tasa de descuento (TD); la TIR debe superar significativamente la TD para ser atractiva para los inversionistas.
El Punto de Equilibrio (PE) señala el momento en que los ingresos netos igualan a los egresos netos. También se calcula un PE específico para los créditos, en el cual el saldo del crédito constructor se reduce a cero.
9.6 análisis de sensibilidad financiera (escenarios)
La sensibilidad financiera analiza la capacidad del proyecto para soportar cambios adversos en las variables clave como costos, ventas y tasas financieras. Estas se evalúan individualmente y, posteriormente, en conjunto bajo escenarios Optimista, Conservador y Pesimista.
9.7 análisis de riesgo
El análisis de riesgo evalúa eventos que podrían afectar el resultado final del proyecto. entre los riesgos comunes están:
- Cambios en políticas monetarias.
- Riesgos de financiamiento.
- Riesgo de tipo de cambio.
- Variaciones en la tasa de interés.
- Riesgos de fuerza mayor (cubiertos mediante una póliza de construcción).
En Costa Rica, el tipo de cambio y la devaluación del colón frente al dólar impactan significativamente el sector inmobiliario.
Con este análisis financiero, se concluye la evaluación de factibilidad de costos y financiamiento.