Factibilidad técnica, operativa, comercial y financiera de un proyecto inmobiliario.
El estudio de factibilidad es el plan de negocio o hoja de ruta de un proyecto inmobiliario. Este tipo de estudio involucra todas las variables que un proyecto debe analizar y controlar para garantizar el éxito técnico, operativo, comercial y financiero.
Un proyecto de inversión inmobiliaria está compuesto por un activo o terreno y un conjunto de variables determinadas por el estudio de mercado, los estudios técnicos, económicos, ambientales y legales, que sumados, permite, establecer la conveniencia o no de su ejecución.
El estudio de factibilidad pretende evaluar la absorción, la rentabilidad y el nivel de riesgo e incertidumbre de un proyecto, con el fin de seleccionar la mejor alternativa a desarrollar. La mejor alternativa será la que maximice la rentabilidad y minimice el riesgo.
Objetivos de un estudio de factibilidad:
1 Determinar el nivel de riesgo que implica la ejecución de un proyecto inmobiliario en específico.
2 Analizar y valorar todos los aspectos y variables que involucra la ejecución de un proyecto inmobiliario.
3 Generar todas las herramientas gerenciales que permitan llevar el control integral del proyecto durante su ejecución, como garantía de éxito del proyecto.
El siguiente es el índice general que debe tener un Estudio de Factibilidad:
1 Idea, conceptualización y prefactibilidad.
1.1 Idea
1.2 Conceptualización. Definición de producto(s).
1.3 Tipos de desarrollo · Análisis de alternativas.
1.4 Cantidad de unidades inmobiliarias.
1.5 Análisis de alternativas.
1.6 Prefactibilidad técnica, comercial y de servicios.
1.7 Normativa vigente y aspectos legales.
1.8 Estimación de producto y precio.
1.9 Estimación preliminar con costos paramétricos.
1.10 Estimación de utilidades.
1.11 Resumen de costos y estimación de utilidades.
2 Aspectos administrativos y legales.
2.1 El desarrollador, experiencia.
2.2 Organigrama · gobierno corporativo.
2.3 Aspectos legales, sociedades.
2.4 Manejo administrativo y contable del proyecto.
2.5 Convenios, asociaciones y utilidades.
3 El proyecto, ubicación, producto y precio.
3.1 Ubicación y selección del sitio.
3.2 Normativas vigentes y planes reguladores.
3.3 Descripción del proyecto y sus etapas.
3.4 Entorno, sitios de interés y FODA.
3.5 Equipo gerencial y de diseño.
3.6 Análisis de producto.
3.7 Análisis de precio.
3.8 Aceptación inmobiliaria.
4 Estudio de mercado
4.1 Objetivos del estudio de mercado.
4.2 Diseño de la investigación, encuestas y análisis de resultados.
4.3 Dimensión económica (macroeconomía).
4.4 Análisis de oferta. Competencia.
4.5 Balance oferta Demanda, Demanda potencial. Demanda insatisfecha.
4.6 Perfil del comprador.
4.7 Segmentación meta.
4.8 Estrategia comercial y política de precios.
4.9 Matriz FODA.
4.10 Publicidad y mercado.
4.11 Tendencias del mercado.
4.12 Nivel de absorción.
5 Aspectos técnicos.
5.1 Dimensionamiento del proyecto
5.2 Logística constructiva.
5.3 Presupuesto de construcción detallado.
5.4 Condiciones generales o indirectos de obra.
5.5 Revisión de parámetros.
5.6 Programa de obra.
5.7 Mapa estratégico, secuencia constructiva, temporales.
5.8 Planeación de la ejecución · Aplicación Lean Construction.
5.9 Planeación del control. Definición de indicadores
5.10 Cierre de proyecto y entrega.
5.11 Gestión de calidad y SSO.
5.12 Ingenierías de valor.
5.13 Costo directo · Resumen
6 Costos suaves o indirectos de proyecto.
3.1 Diseños, honorarios y reembolsables.
3.2 Impuestos, seguros y garantías.
3.3 Conexión y servicios.
3.4 Gastos administrativos.
3.5 Gastos legales.
3.6 Publicidad.
3.7 Mercadeo y ventas.
3.8 Gerencia del proyecto.
3.9 Costos Financieros.
7 Análisis del terreno.
7.1 Costo del terreno, avalúo.
7.2 Costos de infraestructura.
7.3 Desarrollos por etapas.
7.4 Política de pago del lote o asociación.
7.5 Costos financieros del terreno.
8 Financiamiento.
8.1 Inversiones realizadas.
8.2 Fuentes de financiamiento del proyecto, alternativas.
8.3 Recursos propios.
8.4 Ingresos y costos (presupuesto).
8.5 Tasas de interés.
8.6 Factores financieros externos.
8.7 Crédito Bancario.
9 Modelo Económico - Análisis financiero.
8.1 Resumen de costos.
8.2 Ingresos, inversión inicial.
8.3 Balance. Ingresos menos egresos.
8.4 Flujo de caja.
8.5 Determinación del VAN, la TIR y Punto de Equilibrio.
8.6 Análisis de sensibilidad (escenarios).
8.7 Análisis de riesgos.
10 Análisis ambiental y de responsabilidad social.
10.1 Objetivo ambientales y compromisos (Setena).
10.2 Problemas ambientales y plan de mitigación.
10.3 Huella de carbono.
10.4 Responsabilidad social empresarial y de proyecto.
10.5 Nuevas alternativas.
11 Conclusiones y recomendaciones.
11.1 Conclusiones comerciales.
11.2 Conclusiones técnicas.
11.3 Conclusiones financieras.
11.4 Recomendaciones gerenciales.
Como se puede observar en el índice anterior, un Estudio de Factibilidad involucra todos los aspectos del negocio y analiza todas y cada una de las variables que se deben medir y controlar en un proyecto de inversión inmobiliaria.
El fracaso de un proyecto inmobiliario puede llegar por la parte técnica, pero no es lo común. Los fracasos más comunes se presentan por problemas administrativos y por problemas en la financiación del proyecto. Todos estos aspectos se estarán analizando en cada uno de los capítulos.