El Punto de Equilibrio en un proyecto inmobiliario se refiere al momento en el cual los ingresos del proyecto cubren los egresos o gastos de un proyecto. A partir del punto de equilibrio el proyecto ya tiene cubierto los costos y se inicia la etapa donde se generan las utilidades del proyecto.

El estudio de factibilidad determina el punto de equilibrio de un proyecto, este se determina cuando se cubre el crédito constructor al 100%; por lo anterior, es que las entidades bancarias piden entre un 50% y 60% de preventas, con el fin de asegurar que el proyecto pueda cubrir los desembolsos de construcción.

Normalmente las entidades bancarias prestan a los desarrolladores el 80% de los costos de construcción. Si consideramos que los costos de construcción están entre un 60% a 65% del total de ventas de un proyecto, el monto de crédito constructor representa aproximadamente un 50% de las ventas del proyecto.

Como criterio general, un proyecto en vertical debe iniciar construcción solo cuando ha alcanzado el 50% de sus ventas totales. Lo anterior, para garantizar que el proyecto tiene cubierto el crédito constructor. No es igual el comportamiento para un proyecto horizontal. En este tipo de proyecto se puede trabajar por etapas y el punto de equilibrio se puede trabajar de la misma forma, por etapas. Los proyectos en condominio horizontal tienen un menor nivel de riesgo.

La nueva reglamentación de venta a plazos generó un nuevo cargo financiero para los proyectos. Los dineros de las primas o cuota inicial venían siendo usados por los desarrolladores para cubrir costos suaves y para iniciar la construcción. Esto ya no es posible, porque los desembolsos del fideicomiso se dan por cuotas según avance de obra. Lo anterior implica un mayor esfuerzo financiero por parte de los Desarrolladores.

Para ejecutar un proyecto inmobiliario se requiere, primero tener asegurado el pago del terreno en efectivo, vía canje o similar. Segundo, tener los recursos necesarios para cubrir los costos suaves de diseños, estudios, tramites y permisos de construcción. Tercero tener al menos el 15% de los costos de construcción del proyecto para iniciar la construcción y que la entidad bancaria valore las obras para hacer el primer desembolso.

El estudio de prefactibilidad debe arrojar los datos de montos de inversión inicial requeridos para dar arranque a un proyecto inmobiliario. El desarrollador debe asegurar que tiene disponibles estos recursos, así como aprobado el crédito constructor, para evitar que el proyecto se quede desfinanciado y paralizado. Esta situación lo llevaría al fracaso inmobiliario y financiero.