El capítulo de Factibilidad técnica de un proyecto se refiere a determinar si un el proyecto que se pretende ejecutar es técnicamente factible, desde el punto de vista del terreno, la estructura, la logística constructiva, el presupuesto, el plazo y programación, la planificación de la ejecución, el control, el cierre de proyecto y otros aspectos como la calidad y la seguridad ocupacional o seguridad humana.

5.1 Dimensionamiento del proyecto

Mucho de los aspectos técnicos de un proyecto van a depender del tipo de proyecto, el tamaño y su complejidad constructiva.

Un proyecto de baja complejidad puede ser una casa(s), un local(es) comercial(es). Un proyecto de alta complejidad se considera una torre de apartamentos, con sótanos. Por lo anterior, según la complejidad del proyecto los estudios y análisis serán mas o menos amplios, de tal forma que los resultados garanticen la factibilidad técnica positiva. Si alguna área de estudio técnico resulta con factibilidad negativa se debe replantear el proyecto.

5.2 Estudios técnicos

Previo a los diseños técnicos el proyecto debe tener la siguiente tramitología (sobre la base de anteproyecto): Uso de suelo, disponibilidad de servicios públicos (agua potable, aguas residuales, aguas lluvias (desfogue)), recolección de residuos sólidos, ubicación planta de tratamiento, descarga aguas tratadas, disponibilidad eléctrica, todos los alineamiento o restricciones que correspondan (vial, pluvial, alta tensión, vías férreas, oleoducto, Aviación civil, Vulnerabilidad CNE, restricción de acceso Mopt (impacto vial), etc)) y Estudio de impacto ambiental o su correspondiente para SETENA.

Los estudios técnicos iniciales son: topografía para rectificación de linderos, curvas de nivel y verificación del área del terreno, el estudio de suelos correspondiente, cimentaciones especiales cuando corresponda, estudio hidrológico, otros específicos del proyecto.

Los diseños para el proyecto son: Arquitectónico, urbanístico, estructural, mecánicos, aire acondicionado, eléctrico, infraestructura, paisajismo e interiorismo.

La tramitología del proyecto involucra las siguientes entidades: CFIA, INVU, MOPT. Ministerio de Salud, AYA (Asada), ICE-CNFL- Cooperativas de energía, SETENA, Bomberos, Dirección de Aviación Civil, Ministerio de Ambiente cuando corresponda y la Municipalidad correspondiente.

5.3 Logística constructiva.

La logística constructiva, también conocida como la Planificación preliminar de la obra, es la secuencia de actividades que se deben ejecutar para llevar a feliz termino en costos y tiempo un proyecto inmobiliario. Esta logística constructiva arranca desde la planificación de los temporales, movimiento de tierras, secuencia de construcción etapas, subetapas, subprocesos o subobras. Dentro de esta planificación preliminar se debe analizar a profundidad todo el tema de formaleta a utilizar, grúas para movimiento vertical, etc. La logística constructiva es el insumo para desarrollar el programa de obra y aporta insumo de costos para el presupuesto.

5.4 Los costos y el presupuesto de construcción.

Los costos de un proyecto se dividen en directos e indirectos de obra (estos indirectos son diferentes a los costos suaves o indirectos del proyecto).

Los costos son producto de una cuantificación de tallada de todas las especialidades del proyecto, se miden en metros lineales, metros cuadrados o metros cúbicos, dependiendo de la actividad.

A la matriz de presupuesto se le deben introducir las cuantificaciones realizadas por profesionales con experiencia en presupuestos. Los precios de todos los insumos deben estar al día del cierre de presupuesto. Los rendimientos para la Mano de Obra serán variables dependiendo de cada una de las empresas constructoras.

5.5 Condiciones generales o indirectos de obra.

Las Condiciones Generales son todos los insumos de la construcción que no se pueden asignar a una actividad en específico. Estos son: Supervisión de obra, Instalaciones provisionales, servicios públicos, equipo en general de movimiento vertical y horizontal, Transportes varios, Mantenimiento y limpieza, Seguridad Ocupacional y todos los gastos que corresponden al contrato y sus pólizas y garantías respectivas. En proyectos fuera de la GAMA se deben adicionar todos los costos de campamento y alimentación para personal proveniente de otras provincias.

5.6 Plazo y programa de obra.

La estimación del plazo de construcción va a depender de la logística constructiva y de los recursos disponibles para la ejecución del proyecto. Se debe analizar los plazos de construcción de cimentaciones especiales, muros anclados, cimentaciones profundas, construcción de sótanos y construcción de entrepisos especialmente en edificios altos. El programa de obra se debe hacer en un Project definiendo la ruta crítica. Incluyendo costos de las actividades para obtener el flujo de caja del proyecto. El incremento del plazo en la ejecución ocasiona sobre costos al proyecto.

5.7 Mapa estratégico.

El mapa estratégico es la hoja de ruta del proyecto, donde se definen los objetivos del proyecto, tanto en ejecución en plazo (meses), como ejecución de costos. El concepto de mapa define las estrategias para mejorar el plazo de ejecución y las tareas o acciones para reducir el costo del proyecto. En este capítulo se debe analizar todo el tema de niveles de calidad, lo relacionado con Salud Ocupacional y compromisos ambientales y sociales.

5.8 Planeación de la ejecución · Aplicación Lean Construction.

La planificación de la ejecución involucra todos los procesos administrativos · técnicos que nos va a permitir ejecutar el proyecto de forma organizada según lo planificado. Dentro de planificación de obra tenemos: Organización y conformación de los equipos de trabajo con responsabilidades. Elaboración del Manual de dirección integrada del proyecto. Puesta en marcha de la organización y puesta en marcha del sistema de información y comunicaciones. Gestión de costos. Gestión de tiempo (plazo). Gestión de calidad. Gestión de contratos y adquisiciones. Gestión de compras y contratos. Facturación y pagos. Gestión de convenios y paquetes de negociaciones.

5.9 Planeación del control. Definición de indicadores.

La planificación del control incluye los siguientes procesos de gestión: de costos y presupuestos. De ordenes de cambio, ordenes de sitio. De seguridad y salud ocupacional.

De calidad. De plazo de ejecución. De riesgos. De cierre de proyecto y garantías.

Es importante definir indicadores de gestión en costos y en plazos, para poder medir el resultado en porcentaje de avance y cumplimiento de metas según el plan estratégico.

5.10 Cierre de proyecto y entrega.

El cierre de proyecto y entrega al cliente debe estar planificado y costeado. La parte más importante del cierre de proyecto es el resumen de resultados y las lecciones apren-didas.

El resultado final del proyecto se mide en plazo, en costos y en satisfacción de todos los actores. Si un solo actor pierde, perdió todo el proyecto, debe ser un proyecto Ganar- Ganar.

La entrega al cliente es una entrega técnica-administrativa, debe tener todos los soportes y documentación que conforman todo el paquete de proyecto, como diseños, planos, plan de manejo operativo, plan de mantenimiento y garantías.

5.11 Gestión de calidad y SSO.

La Calidad y la Salud Ocupacional tiene una importancia alta en un proyecto, definen el nivel del proyecto y tienen una gran implicación en los costos de un proyecto. Por lo anterior, es importante definir el nivel de calidad del proyecto y las exigencias en términos de salud ocupacional.

En general todos los procesos de gestión generan un costo para el proyecto, por esta razón se deben fijar los procesos de empresa y estimar su implicación en costos.

El resultado de la factibilidad técnica debe ser positiva en todos los aspectos anotados anteriormente.