Los costos indirectos de proyecto o costos suaves corresponden a inversiones en diseños, honorarios profesionales, impuestos, seguros, garantías, servicios públicos, gastos de gerencia y administrativos, gastos legales, publicidad, mercadeo y ventas. Como un punto separado se tienen los costos financieros del proyecto.

6.1 Diseños, honorarios y reembolsables

Dentro de los costos de diseño tenemos: Diseño arquitectónico, urbanístico, estructural, electromecánico, aire acondicionado, infraestructura y movimiento de tierras. En algunos proyectos se tiene diseño interno, paisajismo y equipamiento. También tenemos los costos de estudios específicos como: estudio de suelos, diseño de cimentaciones especiales, hidrológico, impacto vial o funcionalidad vial, topografía y otros estudios complementarios para el estudio de impacto ambiental. El presupuesto preliminar, presupuesto detallado para construcción, la programación y el flujo de caja de obra y del proyecto.

En honorarios profesionales y reembolsables encontramos: estudio de mercado, estudio de factibilidad, plan de negocio, asesorías técnicas, avalúo del terreno o edificaciones existentes. Los honorarios por concepto de inspecciones de obra.

6.2 Impuestos, seguros y garantías

Dentro del rubro de impuestos se tienen los Municipales del terreno, los costos por conceptos de permisos de construcción, seguro de riesgos el trabajo, pólizas de cumplimiento y otras, garantías de obra ejecutada, garantía ambiental, póliza de todo riesgo construcción. Y todas las pólizas y garantías específicas para cada proyecto en particular.

6.3 Conexiones y servicios.

En el tema de servicios públicos se debe considerar el análisis, disponibilidad y derechos de conexión al servicio público como energía, telefonía, acueducto, alcantarillado sanitario, y alcantarillado pluvial. Recolección de basuras se debe tramitar con la entidad prestadora del servicio local. Algunas solicitan un estudio de manejo de residuos sólidos.

6.4 Gastos administrativos.

Dentro de los costos administrativos del proyecto están: La contabilidad, el control de costos de obra, el control financiero del proyecto, gastos de arrendamiento o pago de oficina, costos de oficina, papelería, cafetería, gastos de representación, imagen corporativa, inscripciones de colegios profesionales, asociación a la cámara respectiva, seguros para la oficina y el personal, gastos de personal.

Por otro lado están los costos de administración del condominio que van hasta que se conforme la nueva administración. Considerar costos adicionales para proyectos de entregas por etapas. Las empresas que ejecutan varios proyectos al mismo tiempo deben construir un modelo de prorrateo de costos entre los diferentes proyectos, según tamaño y costo. Es posible asignar un porcentaje fijo por costos administrativos del proyecto. Este puede estar entre un 1% a 1.5% del valor de las ventas del proyecto.

6.5 Gastos legales.

Los costos legales consideran todos los gastos que involucran el sistema legal. Estos son: registro de propiedades, derechos notariales, timbres, autenticaciones, escritura pública, contrato de compraventa, honorarios de abogado. Hipotecas y su registro.

Los gastos legales tienen un costo equivalente a un 0.3% a 0.5% del monto de las ventas, pero va a depender si es un trabajo interno de la empresa o es subcontratado a un Bufete de abogados externos.

En el caso de condominios se va a requerir la elaboración de la constitución del condominio como figura jurídica y el reglamento de copropiedad.

6.6 Publicidad.

Los costos de publicidad tienen dos etapas. La primera o etapa creativa, que corresponde al diseño publicitario, desarrollo de artes, brochure, vallas, etc. La segunda corresponde a la operativa que incluye la campaña publicitaria como tal, desarrollada sobre las bases de las estrategias comerciales y se ejecuta durante el tiempo de venta del proyecto. Debe estar acompañada de un presupuesto detallado para poder hacer el respectivo control y seguimiento.

Lo ideal es asignar al rubro de publicidad un porcentaje igual o superior al 2.0% de las ventas del proyecto. Asignar un 0.5% a la primera etapa y un 1.5% para la ejecución del plan.

6.7 Mercadeo y ventas.

La Gerencia comercial involucra todo lo relacionado con el mercado y las ventas de un proyecto. Si esta es realizada directa por la compañía debe considerar los costos del gerente comercial, los promotores, los vendedores, el abogado comercial, el asesor financiero para clientes, un tramitador y dependiendo del proyecto un pequeño “call center” para atención a clientes compradores. Muy necesario en la modalidad de pago de la prima a plazos.

Cuando se manejan varios proyectos se debe tener una política de prorrateo de costos comerciales entre los diferentes proyectos.

Considerar una partida de gastos de representación para cierre de ventas. El total de los costos de comercialización de forma directa no debería pasar en un 2.0% de valor de ventas. La comercialización de un proyecto es una actividad que se puede tercerizar con compañías especializadas. Solo que su costo es mayor. Según la compañía y su experiencia comercial este porcentaje va desde un 3.0% hasta un 5.0% del valor de la venta. El contrato comercial debe indicar que el porcentaje de comisión se paga según recaudo.

6.8 Gerencia de proyectos.

La gerencia del proyecto tiene un costo que va desde un 2.0% hasta un 5.0%. Va a depender de la complejidad del proyecto y el nivel de experiencia requerido. Este costo incluye: salarios del gerente, asistentes, tramitador, costos de asesores, papelería, viáticos, transporte, gastos de oficina o arrendamiento, sistemas de computo y gestión y demás gastos relacionados con la gerencia de un proyecto.

6.9 Costos financieros.

Dentro de los gastos financieros se incluyen: Constitución del fideicomiso de garantía y sus costos de operación. Avalúos bancarios, peritos, comisiones de aprobación del crédito, intereses del crédito, seguros del crédito, comisión por desembolsos y gastos de cierre del crédito construcción. Los costos financieros de un proyecto son muy variables, va a depender del tipo de proyecto y la forma como se desarrolle. Su costo no debe ser mayor al 3.0% del valor de las ventas.