La forma en que se han afectado los compradores de vivienda y las compañías desarrolladoreas de proyectos de vivienda con el tipo de cambio del dólar, se revisará a través de un ejercicio matemático.
Vamos a situarnos en junio de 2022. Una familia acaba de comprar un apartamento en un condominio vertical, con un precio de $150.000. Como la familia tiene sus ingresos en colones deciden tomar el crédito en colones. El precio en colones para esa fecha fue de 103.500.000 (tc, 690). La familia pagó un 20% de prima equivalente a ₡20.700.000 y tomó un crédito por ₡82.800.000. La cuota del crédito a largo plazo quedó en ₡703.800 mensuales.
Pero nueve meses después la situación cambió, el colón se fortaleció frente al dólar, el tipo de cambio bajó a ₡540. El Desarrollador que continúa vendiendo apartamentos en el mismo condominio subió el precio de los apartamentos en un 5%, pasando de $150.000 a $157.500. Que al tipo de cambio actual representa un valor de ₡85.050.000 El comprador del 2022 que tenía la expectativa de la valorización de su inversión ahora tiene una pérdida de ₡18.450.000.
En el siguiente cuadro se resume lo comentado anteriormente:
Cuadro 1 · comprador con prima de 20% · valor de compra $150.000,00
Comprador | Valor de compra | $ 150.000,00
Compra en colones | ₡103.500.000,00 | Tipo de cambio: 690
Junio 2022 | Prima | 20% | ₡20.700.000,00
Crédito hipotecario | 80% | ₡82.800.000,00
Venta apartamentos 2023 | 5% | ₡157.500,00
Valor apartamentos nuevos | ₡85.050.000,00 | 540
Marzo 2023 | Perdida del comprador | ₡18.450.000,00 | 89%
Monto adeudado | ₡82.350.000,00
% crédito sobre el valor actual | 96,8%
Suponiendo abonos a capital de ₡50 mil por mes, por 9 meses, la familia adeuda a la entidad bancaria la suma de ₡82.350.000. Que representa un 96.8% del valor actual del apartamento. La familia está perdiendo el 89.1% de la prima.
En otro caso, donde la familia pagó solo el 15% de prima el resultado sería el siguiente:
Cuadro 2 · comprador con prima de 15% · valor de compra $150.000,00
Comprador | Valor de compra | $ 150.000,00
Compra en colones | ₡103.500.000,00 | Tipo de cambio: 690
Junio 2022 | Prima | 15% | ₡15.525.000,00
Crédito hipotecario | 85% | ₡87.975.000,00
Venta apartamentos 2023 | 5% | ₡157.500,00
Valor apartamentos nuevos | ₡85.050.000,00 | 540
Marzo 2023 | Perdida del comprador | ₡18.450.000,00 | 119%
Monto adeudado | ₡82.350.000,00
% crédito sobre el valor actual | 102,9%
Como podemos observa en el cuadro anterior la deuda hipotecaria se ubica en ₡87.525.000, lo que representa un 102.9% del valor actual del apartamento, es decir, que la deuda sobre pasa el valor del inmueble. En este caso la familia perdió el 100% de la prima y la entidad bancaria tiene un porcentaje de la deuda en riesgo sin garantía.
Como ha pasado en otros países, es probable que se inicie un proceso de entrega masiva de inmuebles a los bancos; en el caso de los inmuebles cuyo monto de crédito es superior al valor actual de la vivienda.
En otro escenario se tienea a un desarrollador que vendió en modalidad de preventa un proyecto calculando con un dólar entre los ₡600 a ₡690. Resulta que al momento de construir muchos de los insumos, materiales y mano de obra tienen un mayor valor en dólares porque su precio estaba en colones.
Para aclarar este punto veamos un ejemplo: un saco de cemento que cuesta ₡6.000, al tipo de cambio de ₡690 tiene un valor de $8.70, pero este mismo saco de cemento al cambio de ₡540 el precio en dólares sube a $11.11; es decir, $2.41 adicionales. Si extrapolamos este ejemplo a todo un proyecto de millones de dólares, es muy probable que este Desarrollador pierda la utilidad del proyecto y esté en un nivel de riesgo alto de factibilidad financiera.
A todo lo anterior se suman otros dos factores negativos. El primero, son las secuelas crediticias hipotecarias que dejó el Covid-19; muchos bancos pasaron los intereses del período de gracia por pandemia a un mayor plazo o a un crédito extra de menor plazo. Este último incrementó el nivel de endeudamiento de las familias. El segundo factor, que ya comentamos en la editorial es el incremento de la tasa de interés, las cual subió hasta en un 5.0%, incrementando la cuota mensual en colones en cifras que rondan los ₡100.000 o más, dependiendo del monto y las condiciones del crédito. Este incremento afecta directamente el “bolsillo” de las familias y podría llevarlo a un impago de las cuotas mensuales.
Se hace urgente manejar el problema de los créditos de vivienda a nivel de Gobierno Central, en coordinación con los bancos (públicos y privados), con participación del sector privado, representado por los desarrolladores de vivienda. Se deben buscar soluciones antes que el problema escale a volúmenes no manejables para la Banca.