2.1 Objetivos de la estimación de costos con planos al 30%:
Determinar la suma total de costos de un macroproyecto en etapa de diseño con avance en planos al 30%, sin planos técnicos detallados. Proyectar el costo de cada una de las etapas del proyecto en el tiempo. Verificar la factibilidad positiva de costos proyectados del macroproyecto.
2.2 Planificación del proyecto por etapas
Planificar un macroproyecto por etapas, su logística constructiva y su costeo es tal vez la etapa más importante en el desarrollo de un macroproyecto.
De este trabajo de planificación saldrá el calculo de las inversiones en obra por etapas, considerando obras iniciales del macroproyecto, obras de la primera etapa y obras de futuras etapas que afectan el costo de la primera; es decir, que se deben considerar inversiones futuras, las cuales en un porcentaje X afecta el costo de la primera etapa y de otras futuras.
En proyectos mixtos donde se tienen varios tipos de productos como casas, apartamentos, zona comercial, oficinas y otros, se debe definir cual será el producto estrella que hará despegar el proyecto con éxito y definir de forma clara y concreta, en qué momento ingresan o se van a entregar los otros productos en etapas futuras.
Muchos de los problemas legales de un proyecto nacen de una mala planificación.
El avance del proyecto urbanístico y la primera etapa por desarrollar deben avanzar como mínimo en paralelo, para que la estimación de costos al 30% sea lo más cercano a la realidad posible.
2.3. Logística constructiva, estructura administrativa y de construcción
La logística constructiva es un componente esencial de la planificación del proyecto y tiene una incidencia directa en su estructura de costos. Por ello, al alcanzar un avance del 30% en los diseños, se deberá contar con la logística constructiva definida tanto por etapas como para cada etapa en particular, junto con la estructura administrativa del proyecto, sus funciones y sus costos asociados.
Asimismo, en esta instancia deberá establecerse la modalidad de ejecución de la obra: administración directa, contratista general o subcontratación por especialidad. Esta decisión, al formar parte integral del presupuesto, determinará en gran medida la viabilidad económica y operativa del proyecto.
La gestión logística y administrativa representa un factor determinante en la estructura de costos del proyecto. En macroproyectos, es frecuente que el área administrativa experimente un crecimiento descontrolado ante la ausencia de una planificación rigurosa, lo que deriva inevitablemente en una escalada no prevista de los costos totales.
2.4 Planificación de la infraestructura y costeo
En un macroproyecto, no es indispensable desarrollar la totalidad de la infraestructura durante la primera etapa; sin embargo, es imperativo garantizar que todos los sistemas operen al 100% de su capacidad desde la inauguración de esta. Por ello, ciertos costos deben ser distribuidos y prorrateados entre las distintas etapas del proyecto, asegurando una asignación equitativa y coherente con el alcance de cada una.
En consecuencia, al alcanzar el 30% de avance en los diseños, se deberá verificar que el costo total del proyecto esté correctamente imputado a cada etapa. En esta misma instancia, el monto correspondiente a la infraestructura deberá contrastarse con el costo estimado durante la etapa de conceptualización, realizando los ajustes que sean necesarios para mantener la precisión y confiabilidad del presupuesto.
2.5. Cuantificaciones arquitectónicas sobre planos de proyecto al 30%
Con un avance del 30% en los planos, es posible cuantificar una parte significativa de las obras a partir de los planos arquitectónicos, pudiendo alcanzar hasta un 80% de medición efectiva sobre planos, mientras que el porcentaje restante continuará sustentándose en cantidades estimadas. En esta etapa, cobra especial relevancia la confirmación progresiva de las especificaciones técnicas de los distintos materiales, con el fin de validar precios actualizados y garantizar la confiabilidad del presupuesto total.
2.6. Estimación de cantidades y costos estructurales y electromecánico
Con un avance del 30% en los planos, es posible cuantificar ciertos elementos estructurales, siempre que se haya definido previamente el tipo de estructura a emplear y las dimensiones de sus componentes. En caso contrario, se deberá continuar con la estimación, perfeccionando las cifras con mayor precisión y detalle.
En cuanto al presupuesto electromecánico, con los planos arquitectónicos al 30%, se deberá solicitar al diseñador la definición exhaustiva de todos los sistemas contemplados en el proyecto, la identificación provisional de los equipos principales y el suministro de la mayor cantidad de información técnica posible, con el propósito de validar y robustecer tanto el presupuesto electromecánico como el de sistemas especiales.
Para ambas áreas, resulta igualmente indispensable establecer con claridad qué componentes corresponden a la etapa en cuestión y cuáles pertenecen al macroproyecto en su totalidad, a fin de realizar el prorrateo correspondiente de manera precisa y fundamentada.
2.7 Costeo de actividades
En esta etapa de avance de diseños se puede iniciar con el detalle de los análisis unitarios por actividad, en especial los ítems que tendrán mayor incidencia en el costo total. Para esta tarea se requiere un afinado de las especificaciones arquitectónicas y técnicas..
2.8. Condiciones generales, total y por etapa
Las condiciones generales comprenden todos aquellos costos que no son imputables directamente a una actividad específica, tales como la supervisión de obra, instalaciones provisionales, servicios públicos, transporte, aseo, vigilancia, salud ocupacional, y los costos asociados a la administración y gestión contractual de la obra. Al alcanzar el 30% de avance en los planos, se deberán tener plenamente definidos los plazos de ejecución del proyecto en su totalidad, así como la estructura completa de costos por condiciones generales, tanto para el macroproyecto como para la etapa en particular.
2.8. Estimación de costos por etapas y total del proyecto
La estimación de costos con un avance del 30% en los planos deberá constituir una aproximación sólida y confiable al costo final proyectado del proyecto.
Cuando se cuenta con una planificación rigurosa y una logística bien estructurada, con una correcta definición de las etapas de ejecución, la desviación respecto al costo final no debería superar el 5%.
2.10. Verificación de costos totales y aprobación
Con la estimación de costos basada en planos al 30%, se deberá realizar una revisión exhaustiva de todos los ítems en comparación con la estimación elaborada sobre planos conceptuales, identificando aquellas partidas que hayan experimentado variaciones al alza o a la baja, y documentando las causas que motivaron dichos cambios. Una vez concluido este proceso de revisión, se procederá a la aprobación formal del presupuesto con planos al 30%, cifras que resultan determinantes para evaluar los costos totales del macroproyecto, revisar los precios de venta y proyectar la utilidad esperada. Este presupuesto constituirá, además, el referente principal para que los socios e inversionistas conozcan con mayor certeza los rendimientos y utilidades proyectados sobre sus inversiones.
En cuanto a los márgenes de desviación admisibles, una variación de hasta el 5% se considera dentro de los rangos normales de tolerancia. Desviaciones entre el 5% y el 10% evidencian inconsistencias en la planificación, el diseño u otros factores, pero resultan manejables mediante ajustes en otras partidas o etapas del proyecto. Variaciones superiores al 10%, por su parte, reflejan deficiencias significativas en la planificación y en la definición de alcances, lo que implica que se produjeron cambios sustanciales durante el proceso de diseño que comprometieron la confiabilidad del presupuesto
2.11. Ajustes a diseño en caso de no aprobación
Cuando se presenten ajustes derivados del proceso de diseño, se deberá procurar que estos no comprometan el monto total del proyecto o de la etapa, compensando los incrementos o reducciones mediante la optimización de otros rubros. Sin embargo, cuando dichos ajustes impliquen variaciones considerables en área o en monto, será necesario retomar la etapa de conceptualización y replantear la planificación del proyecto, verificando que este continúe siendo viable tanto comercial como financieramente antes de proseguir con el desarrollo del diseño.
2.12. Conclusiones
La etapa de planos al 30% representa un hito crítico para evaluar si el proyecto mantiene una trayectoria adecuada o si, por el contrario, requiere retornar a la etapa de conceptualización para una revisión profunda de sus fundamentos y resultados. En este punto, tomar la decisión de replantear el proyecto es no solo válida sino estratégicamente prudente, pues continuar avanzando con errores no resueltos compromete inevitablemente la viabilidad del proyecto y, en última instancia, conduce al fracaso de este.