Logística constructiva por etapas, cuantificaciones, costeo, presupuesto y control de costos para un macroproyecto inmobiliario

El presupuesto es el guía de costos de un proyecto inmobiliario. Un presupuesto bien desarrollado en todas sus fases es garantía de éxito de un proyecto. Un presupuesto pasa por varias fases o etapas: presupuesto preliminar a nivel de idea. Presupuesto preliminar con planos de anteproyecto o planos 30%. Presupuesto detallado parcial con planos al 60%. Presupuesto para construcción con planos al 100%, presupuesto de control de costos y presupuesto de cierre.

El presente taller de presupuestos se enfoca en proyectos de gran magnitud, desarrollados por etapas, que requieren de un análisis previo de logística constructiva por fases amarradas a un plan comercial.

Objetivos de un presupuesto para macroproyectos:

1. Determinar el nivel de complejidad que puede tener un presupuesto global y su división en presupuestos por etapas.

2. Analizar el control de costos de un proyecto por etapas, con asignación de costos pasados, presentes y futuras etapas.

3. Visualizar la importancia de la planificación en un macroproyecto inmobiliario, en el desarrollo del proyecto por etapas auto sostenibles.

Para la segunda entrega del taller se definirán los conceptos que se requieren aplicar en un macroproyecto.

El siguiente es el índice general para un Presupuesto para macroproyecto:

1. Estimación de costos en etapa de conceptualización.

1.1 Conceptualización. Definición de producto(s).

1.2 Distribución del proyecto en etapas o fases. Planificación.

1.3 Planificación y logística constructiva, plazos.

1.4 Costos paramétricos o de referencia.

1.5 Estimación de costos para cada etapa.

1.6 Estimación de costos total del proyecto.

1.7 Verificación con propuesta de negocio.

1.8 Factibilidad según costos.

1.9 Aprobar o volver a inicio de conceptualización.

1.10 Conclusiones.

2. Estimación de costos con planos de anteproyecto o 30%

2.1 Planificación del proyecto por etapas.

2.2 Logística constructiva, estructura administrativa y de construcción.

2.3 Planificación de la infraestructura y costeo.

2.4 Cuantificaciones arquitectónicas sobre anteproyecto.

2.5 Estimación de cantidades y costo estructural y electromecánico.

2.6 Costeo de actividades.

2.7 Condiciones generales total y por etapas.

2.8 Estimación de costos por etapas y sumatoria para total del proyecto.

2.9 Verificación de costos totales y aprobación según estimaciones financieras.

2.10 Ajustes a diseños en caso de no aprobación.

2.11 Conclusiones.

3. Presupuesto detallado planos al 60%.

3.1 Verificación de cambios o ajustes con respecto a proyecto al 30%.

3.2 Planificación por etapas en detalle, con cronograma detallado.

3.3 Cuantificaciones arquitectónicas.

3.4 Cuantificaciones estructurales.

3.5 Cuantificaciones electromecánicas.

3.6 Cuantificaciones infraestructura detallada.

3.7 Costeo y precio unitarios.

3.8 Condiciones generales detallas por etapas y total.

3.9 Presupuesto detallado con planos al 60% por etapas y total.

3.10 Flujo de caja preliminar para construcción por etapas.

3.11 Verificación de costos totales y aprobación según estimaciones financieras.

3.12 Ajustes a diseños en caso de no aprobación.

3.13 Conclusiones.

4. Presupuesto para construcción con planos al 100%.

4.1 Verificación de cambios o ajustes con respecto a proyecto al 60%.

4.2 Planificación detallada final.

4.3 Elaboración del programa en poject por etapas y total.

4.4 Cuantificaciones finales para presupuesto y control.

4.5 Cálculo de los precios unitarios finales para construcción y control.

4.6 Condiciones generales para construcción, según organigrama final y logística aprobada.

4.7 Aplicación de ingenierías de valor.

4.8 Presupuesto para construcción por etapas, planos al 100%.

4.9 Lista de compras y subcontratos.

4.10 Flujo de caja final por etapas.

4.11 Requerimientos financieros.

4.12 Aprobación de presupuesto.

4.13 Distribución de costos por etapas: anterior, actual y futuras etapas con planificación de costos según reservas presupuestarias.

4.14 Informe de presupuestos a construcción.

5. Presupuesto para control por etapas.

5.1 Estructuración del presupuesto para control por etapas.

5.2 Planeación de la construcción detallada.

5.3 Mapa estratégico de metas en plazo, en monto, calidad y SSO.

5.4 Tablas de pago o control de avances.

5.5 Flujo de caja aprobado para control mensual.

5.6 Plan de compras y contratos.

5.7 Plan de mano de obras, incentivos y control.

5.8 Programa de obra para control.

5.9 Procedimientos para: Cambios por diseño, errores de presupuesto, errores de construcción, ordenes de cambio, etc.

5.10 Planeación de las actualizaciones de presupuesto mensual.

5.11 Planeación de las proyecciones o pronósticos de cierre de presupuesto.

5.12 Modelo de comunicación interna y aprobaciones.

5.13 Planificación de la gestión de calidad y SSO.

5.14 Planificación de la gestión ambiental y social.

5.15 Planificación del control de la productividad y mejora continua.

6. Presupuesto de cierre por etapas

6.1 Cierre de presupuesto de costo por cada etapa.

6.2 Asignación de costos de prorrateo a futuras etapas.

6.3 Análisis de resultados finales por etapa cerrada.

6.4 Ajustes al presupuesto de futuras etapas.

6.5 Verificación de cumplimiento en plazo, calidad y costos.

6.6 Lecciones aprendidas aplicables a futuras etapas.

7. Recomendaciones técnicas en procesos.

7.1 Programa de preconstrucción, diseño, permisos.

7.2 Programa de control contable vrs control de costos.

7.3 Análisis de imprevistos.

7.4 Análisis de Administración y Utilidad.

7.5 Manejo del impuesto de IVA.

8. Control de la información por proyecto.

8.1 Esquema de carpetas.

8.2 Procesos constructivos.

8.3 Detalle de carpetas por procesos.

8.4 Control de la información en proceso.

8.5 Cierre y archivo del proyecto.

9. Presupuestos para proyectos hoteleros.

9.1 Condiciones especiales de un proyecto turístico.

9.2 Declaratoria de interés turístico

9.3 Actores en un proyecto de inversión en sector turístico.

9.4 Presupuesto detallado de construcción y equipamiento.

9.5 Costos preoperativos.

9.6 Recomendaciones.

9.7 Riesgos en proyectos del sector turístico.

El tema de presupuestos para macroproyectos a desarrollar por etapas es complejo y cada proyecto será único y especial. Pero lo más importante en todos los casos será la etapa de planificación y logística desde su fase de conceptualización. Un buen trabajo de planificación llevará a la elaboración de un buen presupuesto de costos. Y este con un buen control llevará el proyecto a la meta deseada.