Objetivos de la estimación de costos con planos al 60%:

Determinar de forma más exacta la suma total de costos de un macroproyecto en etapa de diseño con avance en planos al 60%, con planos técnicos avanzados. Proyectar el costo final de cada una de las etapas del proyecto y el costo total. Verificar la factibilidad positiva de costos proyectados del macroproyecto. Ratificación de los costos a la Junta Directiva o socios del proyecto en cumplimiento de expectativas.

3.1.Verificación de cambios o ajustes al 60% con respecto a planos 30%

Después de realizar los cambios pertinentes o justificados por motivos de mercado, ingeniería de valor o cambio de especificación se verifica cuales ítems o partidas de la proyección de costos aumentaron o disminuyeron su costo con respecto a la estimación 60%.

Todas las variaciones deben ser justificadas para dejar claro el porqué del cambio y cual fue su impacto en la proyección total.

3.2. Planificación del proyecto detallada por etapas con cronograma final

Con planos y presupuesto detallado al 60% se debe proyectar el plazo final del macroproyecto y de cada una de las etapas que lo conforman. Se debe tener claro cual etapa será la primera en ser ejecutada y cuál será la secuencia de traslape de etapas, tanto en construcción como en ventas.

Este cronograma será la base para la proyección del flujo de caja de cada etapa y total.

Es en este momento cuando se describe el organigrama final del proyecto con todos los colaboradores que estarán al frente del proyecto por etapas, con cargos, responsabilidades, salarios presentes y tiempo de participación.

La proyección de costos en el tiempo se realiza tanto para costos directos como para costos indirectos.

3.3. Cuantificación arquitectónica 60% a 80%

La cuantificación a nivel 60% será muy detallada, cercano al 100%, suponiendo lo que no se pueda ver en planos.

En este momento los esfuerzos se concentran en la primera etapa, para tener un monto cercano al real e iniciar los procesos de contratación de la obra en el caso que sean obras por contrato o, iniciar la planificación detallada de todos los insumos, compras nacionales e internacionales, en caso de ejecutar el proyecto de forma directa.

Las especificaciones arquitectónicas deben estar definidas y corresponde al consultor arquitectónico especificar y entregar los contactos de los posibles proveedores, para que el desarrollador o empresa constructora tenga un punto de arranque.

3.4. Cuantificación estructural 60%

Los planos estructurales al 60% deben contener todos los detalles de cimentación, plantas estructurales, secciones y cortes, dejando pendiente solo detalles estructurales y algún cierre en detalles de acero. A este nivel el diseño estructural se puede estimar a un 95%, con pequeñas suposiciones, sobre todo a nivel de detalles de obras menores. Por lo general las obras menores se dejan para el final.

En el caso que se tenga sustituciones, cimentaciones especiales o muros anclados, es importante vincular una empresa especializada en el tema para ir valorando detalles y estimar de forma correcta el costo de los elementos especiales.

3.5. Cuantificaciones electromecánicas 60%

Los planos de sistemas electromecánicos son por lo general los que tienen un avance mejor al arquitectónico y estructural. Esto se debe a la necesidad de verificar espacios, alturas, ductos y otros que se van fijando en el arquitectónico y que deben ser revisados por el estructural. Pero el avance en diseño con detalles de equipos y elementos principales deber avanzar hasta un nivel de detalle final, para poder estimar el costo. Aunque los planos presenten elementos faltantes, estos pueden estar en memoria de cálculo con especificaciones que permita cotizar los elementos.

Un presupuesto detallado electromecánico con planos al 60% debe estar muy cercano al 100%, con una expectativa no mayor al 5%.

Para lograrlo se necesita suponer de forma correcta lo que no se indica en planos. Y colocar algunos sistemas no indicados con costo paramétricos.

3.6. Cuantificación infraestructura detallada 100%

A este nivel de avance, los planos y especificaciones de infraestructura y exteriores debe estar cercano al 100%; permitiendo realizar un presupuesto detallado para construcción y avanzar con una etapa de planificación de la construcción o iniciar contactos con empresas contratistas de infraestructura.

3.7. Costeo y precios unitarios

A partir del 60% de avance en planos ya se deben tener los análisis de precios unitarios con precios estimados en algunos productos, en espera de las cotizaciones finales.

Dependiendo de la zona y el tipo de proyecto se debe tener analizado los rendimientos de mano de obra cuadrilla. Por otro lado, se definen qué actividades serán ejecutadas por subcontratistas y se inicia el contacto en busca de cotizaciones. Algunas actividades por su importancia requieren un proceso de licitación, este es el momento para iniciar estos procesos, sin esperar a tener planos al 100%.

3.8. Condiciones generales detallada por etapas y total

Del punto 2.2 salen los costos administrativos que se cargan a cada etapa y los demás costos de condiciones generales que se deben estimar considerando que se ejecutarán varias etapas posteriores. Algunos de los ítems que se deben manejar con prorrateo por etapas son las instalaciones provisionales, los cuales se pueden ejecutar de forma más permanente para que puedan ser usadas en varias etapas. Para proyectos fuera del área metropolitana se deben diseñar campamentos de obra para varias etapas, esto implica una construcción mejorada que pueda durar por varios años.

3.9. Presupuesto detallado con planos al 60% por etapas y total

Aquí es donde se arma el esqueleto de costos de menor a mayor. Es decir, por etapas, desde los costos de la primera etapa detallado hasta los costos de etapas futuras con calculo estimado.

Muy importante definir las partidas que se aplican a las diferentes etapas como: Costos de primera etapa que aplican a etapas futuras, Costos de infraestructura que aplican a cada una de las etapas y Costos de futuras etapas que se deben considerar en la primera etapa y en etapas futuras.

3.10. Flujo de caja preliminar para construcción por etapas

Se debe preparar un flujo de caja por etapa y un flujo de costos para el proyecto total, el cual corresponde a la suma de todos los flujos en el tiempo.

No es recomendable realizar macroproyecto que superen un plazo mayor a 10 años. Un plazo tan largo genera inversiones presentes que aplican a etapas futuras, lo que representa un gran esfuerzo financiero y costo adicional por intereses; sin considerar los cambios futuros en variables como tipo de cambio, pandemia, guerras comerciales, etc.

3.11. Verificación de costos totales y aprobación según estimaciones financieras

Por último, el resultado del ejercicio al 60% debe ser presentado a la Junta Directiva, para ratificar resultados esperados o para explicar los cambios que se presentaron en el proceso. Con visto bueno de inversionistas o socios se pasa a la etapa final de planos al 100%, permiso de construcción y planificación final.

3.12. Últimos ajustes a diseños en caso de no aprobación.

Si los socios o inversionistas solicitan modificaciones adicionales, será necesario establecer las implicaciones técnicas y financieras. Resulta clave explicar que realizar ajustes en fases avanzadas del proyecto incrementa exponencialmente los costos, retrasa el cronograma de ejecución y afecta el retorno de inversión esperado.

Los últimos ajustes a los diseños del proyecto deben realizarse con planos al 30%. En el caso de exigencia de cambios se debe revisar plazos y nuevos costos, tanto directos como indirectos.

3.13. Conclusiones

La etapa de planos al 60% representa un hito de costos, plazo y definiciones cercanas al 100%. Las variaciones a futuro deben ser menores, de afinamiento de detalles y costos, no de cambios importantes. El resultado final con planos al 100% no deber ser una sorpresa. Un proyecto bien planificado debe tener una variación en costos menor al 2.0%. La falta de experiencia o errores de planificación pueden generar variaciones hasta de un 5.0%; variaciones superiores al 5.0% supone errores de logística constructiva, diseños incompletos o cambios mayores por mala planificación.