El mercado inmobiliario habitacional en Costa Rica experimentó un comportamiento dinámico durante el primer semestre de 2024, impulsado por una creciente demanda de propiedades residenciales en zonas urbanas y costeras. Factores como el incremento en la inversión extranjera, la recuperación económica post-pandemia y el interés por viviendas sostenibles influyeron significativamente en los precios y en el diseño de nuevos proyectos habitacionales.
En la Gran Área Metropolitana (GAM), el mercado de vivienda registró un volumen de ventas cercano a las 2,900 unidades, una ligera disminución frente a las 3,003 unidades vendidas en el mismo periodo del año anterior. Esto sugiere que las ventas al cierre de 2024 se mantendrán en niveles similares a los de 2023.
Análisis por tipología de producto
Al analizar la distribución del mercado por tipo de producto (apartamentos, casas y lotes) y su desempeño en ventas, se observa un comportamiento muy similar al del año anterior, reflejando una estabilidad en las preferencias de los consumidores. Esto contrasta con las tendencias de los años 2020 a 2023, cuando los apartamentos experimentaron un crecimiento notable.
En 2020, los apartamentos representaban una cuota de mercado del 23%, con menos de 800 unidades vendidas durante todo el año. Para el primer semestre de 2024, este segmento alcanzó una cuota de mercado del 39%, con ventas que superaron las 1,100 unidades. Este cambio refleja una transformación sostenida en las preferencias del consumidor hacia opciones de vivienda más compactas y urbanas.
Distribución del mercado
El gráfico a continuación ilustra la evolución del mercado de viviendas, comparando la distribución del 2020 con la del primer semestre de 2024, destacando el notable crecimiento en el segmento de apartamentos y la estabilidad en otros tipos de propiedades.
Distribución de ventas 2020 y primer semestre 2024. porcentajes impresos
Si no ve todas las columnas, desplace la tabla horizontalmente.
| Tipo | 2020 | 2024 |
|---|---|---|
| Lotes | 20% | 20% |
| Apartamentos | 23% | 39% |
| Casas | 56% | 41% |
Análisis de ventas totales y nuevos proyectos en el mercado habitacional (2020-2024)
Al analizar las ventas totales desde 2020, se observa un crecimiento en todos los segmentos, aunque no al mismo ritmo que los apartamentos. Este segmento ha experimentado un aumento significativo en la demanda de proyectos verticales, especialmente en zonas como Rohrmoser y Escalante, donde actualmente se desarrollan proyectos que alcanzan hasta 33 pisos.
El segmento de casas ha mantenido un desempeño sólido, con casi 1,200 unidades vendidas en el primer semestre de 2024. Por otro lado, el segmento de lotes continúa con una tendencia a la baja, atribuida principalmente a la limitada oferta disponible en el mercado.
Nuevos proyectos en el primer semestre de 2024
Durante el primer semestre de 2024, se lanzaron un total de 26 nuevos desarrollos, distribuidos de la siguiente manera:
- Apartamentos: 13 proyectos.
- Casas: 9 proyectos.
- Lotes: 4 proyectos.
En la siguiente tabla se presenta la distribución detallada de los nuevos proyectos, destacando la cantidad de unidades introducidas al mercado según su tipología.
Nuevos proyectos en el primer semestre 2024
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| Tipo proyecto | # proyectos | Nuevas unidades |
|---|---|---|
| Apartamentos | 13 | 1.098 |
| Casas | 9 | 1.552 |
| Lotes | 4 | 210 |
| Total general | 26 | 2.860 |
Distribución y Comportamiento del Mercado Habitacional en el Primer Semestre de 2024.
De los 26 proyectos lanzados en el primer semestre de 2024, la mayor concentración se dio en San José, con 14 desarrollos, seguido por Heredia con 6 proyectos, y Cartago y Alajuela con 3 proyectos cada uno. En cuanto a la tipología de los proyectos, San José dominó el mercado de desarrollos verticales, representando 11 de los 13 proyectos de este tipo, lo que refleja una clara tendencia hacia la verticalización en esta provincia.
Vacancia y dinámica del inventario
El volumen de ventas durante el primer semestre fue de 2,880 unidades, cifra que, al compararse con el nivel de ingreso de nuevas unidades, muestra que la vacancia general en la GAM se mantuvo estable. Sin embargo, el segmento de casas presentó un incremento en la vacancia de 367 unidades, mientras que los otros segmentos experimentaron una reducción en el inventario: 30 unidades menos en vivienda vertical y 357 unidades menos en lotes.
Factores económicos y tendencias del mercado
El mercado de vivienda mantuvo un comportamiento estable durante el semestre, influenciado en parte por una tendencia a la baja del dólar, que impulsó un aumento en los precios de los proyectos nuevos. Tal como se mencionó previamente, el fuerte crecimiento en la venta de apartamentos parece haber alcanzado un punto de equilibrio, con cifras de unidades vendidas muy similares a las del segmento de casas. Este desempeño del mercado de vivienda vertical está fuertemente relacionado con el incremento en la venta de apartamentos destinados al alquiler a corto plazo, particularmente a través de plataformas como Airbnb.
Perspectivas para 2025
Para el año 2025, se espera que el mercado mantenga un comportamiento similar al observado en 2024. No obstante, las ventas podrían experimentar un crecimiento significativo si las tasas de interés bancarias disminuyen, lo que favorecería la accesibilidad al financiamiento y estimularía la demanda.