Parece que fue ayer cuando inició este nuevo milenio, marcado por grandes avances que han transformado la vida cotidiana. La mayoría de estas innovaciones se reflejan en el ámbito de las telecomunicaciones y en las tecnologías de uso diario; sin embargo, su impacto va mucho más allá. También han influido en nuestra forma de relacionarnos, convivir y el lugar donde habitamos. En este artículo se presenta una breve descripción de cómo las nuevas tecnologías y los cambios en los hábitos de vida han influido en la evolución del desarrollo habitacional.

¿Qué ha cambiado en los últimos 25 años, panorama general?

En los últimos años se ha visto una migración constante de la población rural hacia las grandes zonas urbanas; es así como según proyecciones de la ONU, las personas que viven en zonas urbanas pasarán de 50% en el 2020 a 70% en el 2050. Costa Rica no ha sido la excepción, la migración hacia la Gran Área Metropolitana (GAM) ha respondido principalmente a la búsqueda de mejores ingresos, mayores oportunidades de empleo y un entorno cultural más diverso.

Este fenómeno ha impulsado una creciente demanda de vivienda en los principales centros urbanos, generando una sobreexplotación de áreas verdes y escasez de lotes urbanos. Esta situación ha llevado a varios desarrolladores a adquirir viviendas unifamiliares en zonas céntricas con el objetivo de transformarlas en proyectos de vivienda vertical.

Los cambios en el estilo de vida también se reflejan en la forma en que se conforman los hogares, una muestra de esto es el incremento de los hogares unipersonales y de parejas sin hijos, mientras que la decisión de tener una familia con descendencia se posterga a edades más avanzadas. En Costa Rica, esta tendencia es clara: los hogares unipersonales pasaron de unos 60.000 en año 2000 a casi 300.000 en la actualidad, es decir, ¡cinco veces más en apenas dos décadas.

Estos cambios demográficos, culturales y sociales han impulsado a los desarrolladores a adaptarse a las nuevas tendencias del mercado para lograr sus objetivos de ventas. Un claro ejemplo es el crecimiento inmobiliario en las zonas cercanas al Parque del Perú, al Parque La Sabana y al Barrio Dent, donde antes predominaban casas unifamiliares, y hoy se erigen grandes edificios con más de 200 apartamentos de una habitación, reflejando la nueva demanda y estilo de vida. Dos ejemplos de ello son los proyectos Secrt Escalante de la desarrolladora Core, donde se cuenta con más de 350 apartamentos, 84% de 1 habitación y el resto de 2 habitaciones, y el proyecto Sky Garden Sabana de la desarrolladora Citizen Inmobiliaria, con casi 300 apartamentos, 64% de 1 habitación, 34% de 2 habitaciones y solo el 2% de tres habitaciones.

Además de la reconfiguración de las familias, que ha reajustado las necesidades de espacio en las viviendas, ha surgido una nueva forma de habitar los entornos y de conectar con ellos. Las personas ahora buscan una mayor conexión e integración con su entorno, priorizando proyectos que se adapten a sus necesidades específicas. Por ello, se incluyen diversas amenidades que ofrecen una experiencia completa en un solo lugar, optimizando el tiempo de los residentes. Algunas de las amenidades más comunes que se encuentran en los proyectos son salas de coworking, zona juegos, espacio para el ejercicio como gimnasio y piscinas y uno de los más recientes es la aparición de canchas de pádel debido a su creciente popularidad.

En cuanto a las nuevas tendencias del sector inmobiliario de parte de los desarrolladores, se encuentran muchas novedades relacionadas con la forma como se desarrollan, diseñan, y comercializan las viviendas.

La tecnología ha transformado el sector inmobiliario. El aumento en la capacidad de cómputo y la velocidad de conexión han permitido la aparición de nuevos negocios entorno al mercado del real estate; en el pasado quedó la búsqueda de vivienda por medio de anuncios en prensa impresa, hoy en día existen una amplia variedad de portales inmobiliarios donde los potenciales clientes pueden ver las propiedades de su interés desde la comodidad de su casa, haciendo una preselección de las viviendas para hacer posteriormente una visita.

Portales web

Actualmente, los portales inmobiliarios o páginas web de las desarrolladoras cuentan con mas herramientas para ofrecer un mejor acercamiento y experiencia al cliente para que conozca su producto, desde fotos del proyecto, renders hiperrealistas, imágenes 360 de la vivienda modelo, modelos de realidad aumentada donde las personas pueden recrear como se vería un determinado mobiliario en su futuro hogar, el uso de gafas de realidad aumentada para vivir una inmersión cercana a lo que es vivir el espacio de la vivienda.

En Costa Rica, todas las grandes desarrolladoras cuentan con su página web donde muestran imágenes del proyecto; sin embargo, no todas ofrecen un acercamiento en 360° para realizar un tour virtual por la vivienda y, no brindan el servicio de una cotización en línea. La implementación de este último servicio sería de gran ayuda al departamento comercial, dado que se obtendría información personal del cliente, como son los datos de contacto y el tipo de vivienda y presupuesto requerido.

Algunos desarrolladores como Core Development y Construreal han dado un paso adelante en la posibilidad de dar al usuario la opción de reservar el inmueble en línea, tendencia que en países más desarrollados se viene dando.

Entre los novedades que ha traído el desarrollo de nuevas tecnologías para el desarrollador, es la posibilidad de modelar los diferentes espacios de una vivienda para tener mejor idea del manejo de las proporciones de los espacios; adicionalmente se cuenta con herramientas de modelado BIM que no solo permiten visualizar el espacio físico de las viviendas, sino que permiten hacer una mejor planificación a la hora de construir, permitiendo modelar la ubicación de los diferentes sistemas de la vivienda para que no haya conflictos a la hora de llevar el proyecto del papel a la realidad; esto evita retrabajos en obra. Estos programas de modelo permiten hacer estimaciones de costos precisas.

En los últimos dos años, la inteligencia artificial se ha consolidado como una de las tecnologías de mayor impacto, transformando de manera radical múltiples sectores. Su implementación ha permitido a los departamentos comerciales desarrollar chat bots en WhatsApp, orientados a ofrecer una interacción más ágil con los clientes. No obstante, su uso requiere precaución: una respuesta imprecisa o poco clara puede generar frustración y afectar negativamente la experiencia del usuario.

Blockchain en el sector inmobiliario

Las tendencias actuales de digitalización de activos mediante blockchain han abierto la posibilidad de crear nuevos modelos de fondos inmobiliarios a través de la tokenización. Estas tecnologías permiten democratizar la inversión en finca raíz, al facilitar que personas con ahorros modestos accedan a la propiedad fraccionada de un inmueble. Un ejemplo de ello es la plataforma Equito, en España, donde desde 100 euros es posible integrarse a un grupo inversor. La plataforma gestiona de manera centralizada los contratos de compra, venta, alquiler y la distribución de dividendos entre los participantes. En Costa Rica, aún no existe un marco legal que habilite este tipo de esquemas, mientras que en varios países de la Unión Europea los tokens ya se reconocen como instrumentos financieros válidos, lo que ha impulsado un desarrollo más acelerado en este campo.

La gestión de propiedades por medio de tokens tiene como ventajas la participación fraccionada en pequeños inversionistas, ofrece la posibilidad de una mayor liquidez a la hora de querer comprar o vender, los costos de una transacción son menores dado que no se requiere de un abogado para la redacción de la venta de estas y hay una mayor transparencia, dado que en la blockchain quedan registrados todos los movimientos.

En la siguiente imagen se hace una comparación de cómo es la titulación de una propiedad por medio del registro tradicional vs la Tokenización.

Comparación entre la tokenización inmobiliaria y el registro tradicional

Esquema comparativo del original, transcrito como texto. Registro tradicional: escritura + registro público; propiedad completa; liquidez baja; altos costos; seguridad jurídica alta; acceso limitado. Tokenización inmobiliaria: blockchain + smart contracts; propiedad fraccionada; liquidez alta; seguridad jurídica variable; riesgos abiertos y regulatorios; oportunidades.

Alquiler de larga estancia y corta estancia

Con el aumento del turismo a nivel mundial, y la necesidad de muchos turistas de gastar la menor cantidad posible en hospedajes para vivir otras experiencias, apareció en el año 2008 la plataforma de rentas cortas AIRBNB, la cual empezó a operar en Costa Rica en el 2018, trayendo como consecuencia la creación un nuevo nicho de mercado donde pequeños y grandes inversionistas vieron la posibilidad de invertir en apartamentos en lugares céntricos y turísticos con un margen de ganancia mucho mayor que el ofrecido en el alquiler tradicional de larga estancia.

Esto generó la creación de nuevos modelos de apartamentos para este nicho de mercado, de tal forma que hoy en Costa Rica se encuentran en desarrollo 2 proyectos donde se tiene individualizado el lobby de los apartamentos de rentas cortas de los apartamentos de residencia.

Según la plataforma DNA a la fecha se cuentan con mas de 1600 inmuebles listados en el cantón central de San José en las plataformas de alquiler de rentas cortas.

El mercado inmobiliario global se encuentra en una etapa de profunda transformación, marcada por la integración de nuevas tecnologías y por la constante redefinición de las expectativas de los compradores. Ante este escenario, los desarrolladores no solo deben adaptarse, sino anticiparse a los cambios, implementando modelos innovadores que generen valor sostenible y diferenciado. La clave estará en combinar eficiencia económica con experiencias habitacionales más flexibles, sostenibles y conectadas, consolidando así un sector capaz de responder a los desafíos futuros y de liderar la evolución de la vivienda en las próximas décadas.