Son muchos los factores que impiden a los desarrolladores crear proyectos enfocados en la clase media de Costa Rica.

El primer lugar, aclaramos la definición de clase media. La clase media se divide en tres segmentos así:

Las familias del decil V, corresponden a la clase media-baja. Este segmento presenta ingresos promedio entre los 731.098 a 903.974 colones por mes.

Las familias del decil VI, corresponden a la clase media-media. Este segmento presenta ingresos promedio entre los 903.974 a 1.090.236 colones por mes.

Las familias del decil VII, corresponden a la clase media-alta. Este segmento presenta ingresos promedio entre los 1.090.236 a 1.357.221 colones por mes.

Ingresos promedio (colones por decil)

Columnas: ingreso promedio; ingreso per cápita; ingreso mínimo; ingreso máximo.

Nacional urbano: ₡1.049.142; ₡411.151; sin dato impreso; sin dato impreso.

Decil V: ₡811.648; ₡252.362; ₡731.098; ₡903.974.

Decil VI: ₡996.300; ₡325.345; ₡903.974; ₡1.090.236.

Decil VII: ₡1.184.171; ₡417.402; ₡1.090.236; ₡1.357.221.

Estas familias que pertenecen a la clase media de Costa Rica tienen una capacidad máxima de compra de vivienda según la siguiente tabla:

Proyecto habitacional · Rango estudio clase media (colones)

Columnas: venta desde y hasta; crédito desde y hasta; cuota mensual desde y hasta; ingreso familiar por decil desde y hasta.

Media-baja: venta ₡37.630.046 a ₡46.528.068; crédito ₡30.104.037 a ₡37.222.454; cuota mensual ₡255.884 a ₡316.391; ingreso familiar ₡731.098 a ₡903.974.

Media-media: venta ₡46.528.068 a ₡56.115.067; crédito ₡37.222.454 a ₡44.892.054; cuota mensual ₡316.391 a ₡381.582; ingreso familiar ₡903.974 a ₡1.090.236.

Media-alta: venta ₡56.115.067 a ₡69.856.983; crédito ₡44.892.054 a ₡55.885.587; cuota mensual ₡381.582 a ₡475.027; ingreso familiar ₡1.090.236 a ₡1.357.221.

En resumen, una familia de clase media-baja puede comprar una vivienda entre los 37 a 46 millones de colones ($74.500 a $92.000). Una familia de clase media-media puede comprar una vivienda entre los 46 a 56 millones de colones ($92.000 a $111.000). Y una familia de clase media-alta puede comprar una vivienda entre los 56 a 70 millones de colones ($111.000 a $138.000).

En el momento que un desarrollador de casas o apartamento coloca desde $140.000, ya segmentó su proyecto a la clase alta de Costa Rica. Es importante aclarar este tema, porque muchos piensan que proyectos de $200.000 a $250.000 todavía se enfocan en una clase media. Este rango de precio indicado anteriormente corresponde a familias de clase alta-media.

La problemática para desarrollar vivienda para clase media:

  • Alto costo de la tierra. Los propietarios asignan un precio a la tierra sin realizar un análisis del mercado objetivo y cual es el precio máximo de la tierra.
  • Los altos costos de construcción con especificación de alto nivel que no permiten disminuir el costo de las viviendas.
  • Faltan tecnologías constructivas de alto nivel de estandarización, que permita bajar los costos. Menores plazos de construcción.
  • Por el lado de las familias, estas no tienen capacidad de ahorro y en muchos casos su balance mensual es negativo.
  • Alto nivel de endeudamiento con tarjetas de crédito, prestamos de cooperativas, asociaciones solidaristas, otros. Niveles de endeudamiento que sobre pasan el 40% de los ingresos y dan cabida a un crédito de vivienda.

Las posibles soluciones a la problemática de vivienda para clase media:

  • Desarrollo de proyectos en alianza público privadas, para desarrollar grandes proyectos de vivienda en terrenos de las Municipalidades o del Estado.
  • Bajar los costos de insumo para la construcción de vivienda hasta los 50 millones de colones, mediante descuentos de IVA u otros incentivos, como menor pago de impuestos de renta a desarrolladores de vivienda para clase media.
  • Crear el Fondo Nacional del Ahorro, abierto a todas las familias que aspiran a tener casa propia. El sistema que tiene el INVU podría funcionar de forma masiva, pero se debe revisar para los diferentes segmentos.
  • Trabajar en los planes reguladores de las Municipalidades, asignado zonas para desarrollo de proyectos de alta densidad, para poder bajar el costo de las viviendas.
  • Por el momento y ante la falta de oferta de vivienda por debajo de los 50 millones de colones, las familias seguirán dividiendo la tierra que dejaron sus abuelos, comprando el lote en zonas como Grecia y esperar varios años hasta tener capacidad de pago para un crédito de construcción.

Se requieren políticas públicas para dar solución a la falta de proyectos de vivienda para clase media en Costa Rica.