Un sistema robusto en instituciones que no logra frenar el déficit habitacional
Costa Rica cuenta con una institucionalidad de vivienda social ejemplar en el contexto regional. El Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (SFNV), encabezado por el BANHVI y articulado a través de mutuales, cooperativas, bancos y financieras autorizadas, ha permitido entregar cientos de miles de bonos familiares de vivienda desde su creación.
BANHVI: Al cierre a diciembre 2025 se otorgaron 10.596 bonos por ₡134.298.07 millones, mientras que en el 2024 se entregaron 9.320 bonos por ₡107.408.57 millones, lo cual representa un incremento anual del 25.1%. En el cuadro siguiente se presenta la distribución de los bonos por estrato en el 2025.
Bonos por estrato, 2025
Si no ve todas las columnas, desplace la tabla horizontalmente.
| Estrato | N.º casos | Monto | Porcentaje |
|---|---|---|---|
| 1 | 5.953 | ₡84.170.552.895 | 63% |
| 1.5 | 1.977 | ₡27.514.669.011 | 20% |
| 2 | 787 | ₡7.392.302.458 | 6% |
| 3 | 938 | ₡8.241.725.000 | 6% |
| 4 | 460 | ₡3.673.096.000 | 3% |
| 5 | 338 | ₡2.407.527.000 | 2% |
| 6 | 142 | ₡898.199.000 | 1% |
| TOTAL | 10.596 | ₡134.298.071.364 | 100% |
Es evidente que el esfuerzo del gobierno se concentra en los estratos 1, 1.5, 2 y 3, los cuales agrupan el 95 % de los bonos otorgados, con un énfasis particular en los estratos 1 y 1.5, que por sí solos representan el 83 %. Si bien priorizar a las familias de menores recursos es una decisión acertada, esta orientación deja sin apoyo a las familias de los deciles 2, 3 y 4. Prueba de ello es que, en 2025, apenas 728 familias de estos estratos recibieron atención.
Atender las necesidades de vivienda de los sectores que van desde la clase baja-alta hasta la clase media-media exige políticas de Estado articuladas y lideradas por el MIVAH y el INVU. En estos estratos, la vía más efectiva para reducir el déficit habitacional son las Alianzas Público- Privadas (APP), bajo un esquema de colaboración entre Estado, municipalidades y sector privado.
Una fotografía actual muestra que el modelo enfrenta tres tensiones que limitan su capacidad de cerrar el déficit.
Tensión 1: el costo de la tierra desplaza al beneficiario
El bono familiar de vivienda fija un techo de inversión que en muchos cantones de la GAM ya no permite adquirir un lote urbanizado en condiciones razonables.
Tensión 2: las clases baja-alta (3) y media- baja (4) en zona ciega
Por encima del rango VIS y por debajo de los ₡50 millones existe un segmento poblacional que no califica para subsidios, pero tampoco tiene capacidad real de adquirir lo que ofrece el mercado privado. Esta franja es de aproximadamente 150.000 familias.
Tensión 3: capacidad operativa y modelo de ejecución
La oferta de constructoras con capacidad real para ejecutar proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) a escala y con estándares técnicos consistentes es limitada, y se concentra en presentar proyectos de pequeña magnitud ante el BANHVI. La combinación de márgenes ajustados, alta exigencia documental y trámites complejos ha alejado a los desarrolladores de gran formato de los segmentos de clase baja y clase media. Como resultado, el 95 % de los desarrolladores enfoca su actividad en la clase alta.
Camino por seguir
Es necesario revisar el modelo de Vivienda Social en Costa Rica, de modo que abra oportunidades reales para las familias de clase baja-alta y media-baja. Para ello, se debe propiciar la entrada de nuevos actores con capacidad de desarrollar macroproyectos de 5.000 unidades o más, siendo las Alianzas Público-Privadas (APP) el esquema más idóneo para lograrlo. El verdadero reto no es repetir lo que se ha venido haciendo, sino comprender el problema de fondo y plantear soluciones a la altura de su magnitud.