La demanda es inevitable; la capacidad de pago, no.
Según el INEC, Costa Rica registró en 2024 una tasa global de fecundidad de 1,12 hijos por mujer, la más baja de América Latina y una de las más bajas del mundo 1,29 en 2022, 1,19 en 2023, 1,12 en 2024. El INEC califica el nivel como "ultrabaja fecundidad". Al mismo tiempo, la esperanza de vida alcanzó los 80,91 años y se proyecta en 84,27 para 2050.
Esas dos curvas producen el dato que interesa al desarrollador: la población de 65 años y más se duplicará entre 2024 y 2044. Hoy son cerca de 600.000 personas, el 11,7 % de la población; hacia 2050 serán alrededor del 24,9 %, unos 1,33 millones. La población total del país alcanzará su máximo en 5.439.639 habitantes en 2044 y comenzará a decrecer en 2045. La razón de dependencia de personas mayores pasará de 16,0 por cada 100 personas en edad de trabajar en 2024 a 39,2 en 2050. Estos valores corresponden a la revisión vigente del INEC, de junio de 2025, donde incorpora el Censo 2022 y una caída de fecundidad más pronunciada de la prevista.
La velocidad, que es lo verdaderamente inusual
El dato que mejor explica por qué el país llega tarde a este mercado no es el nivel sino el ritmo. Los años que tarda una población en pasar del 7 % al 14 % de personas de 65 años y más, según la serie comparada del BID:
Años para pasar del 7% al 14% de personas mayores de 65 años
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| País | Años |
|---|---|
| Francia | 115 |
| Suecia | 85 |
| Estados Unidos | 69 |
| Chile | 27 |
| Japón | 26 |
| Brasil y México | 22 |
| Costa Rica | 18 |
Fuente: BID, Panorama de envejecimiento y dependencia en América Latina y el Caribe.
Nota: El Programa Estado de la Nación estima 19 años para Costa Rica (2016- 2035) con su propia serie; conviene no mezclar ambas metodologías.
Francia tuvo más de un siglo para construir instituciones, normativa y oferta de cuidado. Costa Rica tiene menos de dos décadas. El índice de envejecimiento cantonal pasó de 23,37 en 2015 a 39,29 en 2025, y Mideplan proyecta un país "envejecido" hacia 2030.
La oferta actual: pequeña y concentrada
Oferta de cuidado y atención
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| Modalidad | Cantidad | Fuente |
|---|---|---|
| Hogares de larga estancia registrados | 73 | Estado de la Nación, 2025 |
| Hogares de larga estancia activos | 129 | CCSS, dato 2023 |
| Centros diurnos registrados | 72 | Estado de la Nación, 2025 |
| Personas atendidas por CONAPAM | 17.685 a 18.000 | CONAPAM, 2025 |
La oferta privada de senior living (vivienda para personas mayores) en Costa Rica es incipiente. Stanzza, inaugurado en Guachipelín de Escazú en diciembre de 2024, opera 56 apartamentos en su primera fase con inversión cercana a US$20 millones, atención médica 24/7 y una torre de memory care prevista en su segunda fase; su tarifa arranca en US$3.640 mensuales. Verdeza, inaugurado en 2013 ofrece 61 apartamentos, se describe a sí mismo como casa-hotel, con precios mensuales desde los US$3.250. Los hogares tradicionales se ubican entre ₡450.000 y ₡1 millón. Ambos operadores privados funcionan por cuota mensual con residencia incluida, sin venta de unidades.
El marco regulatorio cambió, y está cambiando otra vez
Aquí hay una corrección que conviene hacer, porque circula desactualizada en la literatura del sector. El Decreto 37165-S de 2012 está derogado: lo derogó expresamente el Decreto Ejecutivo N.º 44730-S del 18 de octubre de 2024, publicado en La Gaceta el 21 de noviembre de 2024, que aprueba como anexo la "Norma para la habilitación de hogares de larga estancia para la atención integral de las personas adultas mayores" del Ministerio de Salud. Y esa norma está, a su vez, en proceso de reforma: el Ministerio mantiene abiertas en 2026 dos consultas públicas, una sobre la norma de habilitación y otra sobre una nueva norma de acreditación de hogares de larga estancia.
El resto del marco lo componen la Ley 7935, Ley Integral para la Persona Adulta Mayor (1999), que crea el CONAPAM como órgano rector, y la Ley 7600 de igualdad de oportunidades, cuyo reglamento de accesibilidad en este producto no es un requisito de cumplimiento sino el núcleo del diseño.
Cap rates de referencia
Cap rate, clase A
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| Segmento | Cap rate |
|---|---|
| Active adult, core | 5.5% |
| Independing living, core (así impreso) | 6.1% |
| Assisted living | 7.0 a 7.2% |
| Memory care, producto independiente | 9.5 a 9.6% |
| Skilled nursing, core | 12.0 a 12.3% |
Fuente: CBRE, U.S. Senior Housing & Care Investor Survey, segundo semestre de 2025. Todos los segmentos comprimieron en ese período; memory care bajó por primera vez en 48 meses.
En desarrollo, CBRE reporta para 2026 un costo de US$388.830 por unidad de ingreso (US$364 por pie²), repartido en costos duros 72,5 %, costos blandos 16,2 %, terreno 8,1 % y mobiliario y equipo 3,2 %. Una advertencia operativa de esa misma fuente merece subrayarse: las rentas que hacen viable un desarrollo nuevo están entre 15 % y 20 % por encima de la renta de mercado en la mayoría de los mercados consolidados. Los cuatro modelos de referencia son independent living (vivienda independiente para adultos mayores autónomos), assisted living (para adultos mayores que ya no pueden vivir completamente solos, pero que tampoco requieren cuidado médico intensivo ni supervisión especializada por demencia), memory care (cuidado para personas con demencia/Alzheimer) y CCRC o comunidad de cuidado continuo, que integra los anteriores y permite transitar entre niveles sin mudarse; es el de mayor retención y también el de mayor exigencia de escala y capital.
La variable que define el negocio: Quién puede pagarlo:
Aquí es donde la mayoría de los planes de negocio de este sector se rompen. En Costa Rica hay 399.000 pensionados del régimen de Invalidez, Vejez y Muerte, con una pensión promedio de ₡285.105 para las mujeres y ₡372.777 para los hombres (datos SUPEN, abril de 2025), una pensión mínima de ₡159.692 y promedios cantonales que van desde ₡159.597 en Río Cuarto hasta ₡478.417 en Curridabat. A ello se suma que 215.528 personas de 65 años y más, cerca del 39 % no reciben ningún tipo de pensión formal, que solo el 44 % tiene pensión contributiva y que el Régimen No Contributivo paga ₡82.000 mensuales a unas 92.000 personas.
Contrastado con la oferta: las tarifas de senior living privado arrancan en US$3.125 a US$3.640 mensuales, es decir, del orden de cuatro a cinco veces la pensión promedio de un hombre pensionado del IVM y más de veinte veces la del Régimen No Contributivo. La conclusión es incómoda pero necesaria: el mercado direccionable del senior living privado en Costa Rica no es hoy la clase media nacional, sino el pensionado extranjero y el decil 10, clase alta costarricense.
El expat pensionado: demanda ancla del proyecto:
El régimen de residencia por pensionado exige un ingreso mínimo verificable de US$1.000 mensuales, conforme al reglamento de la Ley 9996. Entre 2020 y 2024 se presentaron 2.348 solicitudes bajo esa subcategoría y se aprobaron 1.887 (80,4 %): 1.633 estadounidenses, 332 canadienses y 76 alemanes, con el rango de 65 a 69 años como el más frecuente. Forbes ubicó a Costa Rica entre los 24 mejores países del mundo para jubilarse en 2026, con acceso a la CCSS cercano a US$150 mensuales y un costo de vida más de 25 % inferior al estadounidense.
Lo que todo desarrollador debe saber:
Esto no es vivienda, es una operación. El inmueble es una parte del problema; el resto es personal, protocolos clínicos, alimentación y habilitación sanitaria. Un desarrollador sin operador experimentado está subestimando el riesgo. Empiece por la capacidad de pago, no por el terreno. Defina el segmento de ingreso y la tarifa mensual sostenible, y de ahí derive el estándar constructivo. El orden inverso produce proyectos bellos e invendibles. La ruta de menor riesgo existe. Vivienda adaptada bajo Ley 7600 en desarrollos convencionales, con servicios opcionales contratables limpieza, alimentación, transporte, enfermería a demanda captura parte de la demanda sin asumir la carga regulatoria ni operativa del hogar de larga estancia. Ubicación: proximidad a servicios médicos de tercer nivel, clima templado y acceso vial son, en ese orden, los criterios que más pesan en la decisión del residente y de su familia.
De todas las variables que enfrenta este sector, la demanda demográfica es la más certera: ya nació y no está sujeta a los vaivenes de la economía. La verdadera incógnita no es si ese mercado va a existir, sino quién tendrá la capacidad de pagarlo y bajo qué modelo. Resolver esa pregunta con honestidad · antes de adquirir el terreno · marca la diferencia entre adelantarse a una tendencia y llegar veinte años antes de tiempo.
Fuentes: INEC; BID; Mideplan-UNFPA; Estado de la Nación 2025; CONAPAM; Ministerio de Salud (Decreto 44730-S); SUPEN y CINPE-UNA; UCR, IV Informe sobre Personas Adultas Mayores; CBRE; NIC; DGME; El Financiero; Forbes. Datos a setiembre de 2026.