El auge del mercado de Airbnb en Costa Rica · ¿Oportunidad de inversión rentable?

En los últimos años, Costa Rica ha sido testigo de un notable crecimiento en la industria de alquileres de corto plazo bajo la modalidad de Airbnb. Este fenómeno es especialmente significativo en el cantón central de San José, donde el número de unidades activas experimentó un incremento interanual del 31% en mayo de 2024 en comparación con el mismo mes del año anterior.

Ante este panorama, surge la pregunta de cuán rentable es este negocio y si realmente vale la pena incursionar en él. Para responder a esta interrogante, compararemos la rentabilidad de invertir en este mercado a un año plazo con una inversión en activos de renta fija como un CDP, con el objetivo de determinar qué tipo de inversión genera mayores réditos.

Supongamos que se adquiere un apartamento en la zona de Mata Redonda, en el cantón central de San José, donde la oferta de este tipo de inmuebles es considerablemente alta. Se destinan $115,000 de fondos propios para la compra de un apartamento de 40.5 metros cuadrados habitables.

A esta inversión inicial se le suman $10,000 adicionales para remodelar y equipar el apartamento con todo el mobiliario necesario para iniciar el negocio de Airbnb, resultando en una inversión total de $125,000.

Los gastos fijos anuales, que incluyen cuota de mantenimiento, internet, cable y televisión, electricidad, agua y servicios de limpieza, ascienden a $7,240. En esta zona, la tarifa promedio por noche para un Airbnb es de $66.2, y la ocupación promedio es del 61%, lo que se traduce en un ingreso anual estimado de $14,538 ($66.2 x 30 x 61% x 12). Descontando los gastos fijos anuales, se obtiene una utilidad antes de impuestos (UAI) de $7,298. Luego de aplicar los impuestos correspondientes, que suman $2,181, la utilidad neta queda en $5,117. Esto representa un retorno sobre la inversión (ROI) del 4.09%.

Aunque este ROI podría no parecer impresionante, es importante contextualizar estos resultados. Variables como la utilización de activos inmobiliarios propios podrían mejorar significativamente este porcentaje, alcanzando niveles de hasta 15% o 20% de ROI.

Ahora bien, comparemos este escenario con una inversión en un instrumento de renta fija, como un certificado de depósito a plazo (CDP). Suponiendo una tasa promedio anual del 4.15% en dólares, al invertir los $125,000 en un CDP, se obtendría una ganancia neta por intereses de $4,412, resultando en un ROI del 3.53%. Este resultado es bastante cercano al resultado obtenido con la operación de arrendamiento y es mucho menos riesgoso.

No obstante, al evaluar la inversión inmobiliaria, debemos considerar también la apreciación del inmueble. En el sector de Mata Redonda, el valor promedio por metro cuadrado construido aumentó de $2,251 en mayo de 2023 a $2,441 en mayo de 2024, lo que representa una apreciación del 8.44%. Así, el valor del apartamento podría haber aumentado de $115,000 a aproximadamente $124,707. Sumando esta ganancia de capital a la utilidad neta de la operación de arrendamiento, se obtendría una ganancia total de $9,824 y un ROI del 7.86% en caso de vender el inmueble, superior al ROI de la renta fija.

Es fundamental considerar que las inversiones en propiedades tienden a ser menos líquidas que las inversiones en instrumentos de renta fija. Además, factores como la ubicación, tasas de ocupación y tarifas por noche pueden variar significativamente. Por ello, es recomendable buscar asesoría financiera antes de tomar una decisión de inversión.