Es un estudio que permite analizar varias alternativas de desarrollo inmobiliario sobre un terreno determinado, con el fin de seleccionar la mejor alternativa.

Para ello se requiere determinar la viabilidad administrativa, técnica, legal, comercial y financiera de cada alternativa y compararlas, con el fin de seleccionar la que más se ajuste a las expectativas del grupo inversor.

Las alternativas a evaluar deben ser técnicamente factibles, apegadas a los lineamientos legales y en cumplimiento de la normativa legal cantonal (Uso de suelo permitido).

La mejor alternativa será aquella que maximice las utilidades y disminuya el nivel de riesgo. Es posible que la alternativa con mejor resultados financieros sea la de mayor riesgo; en este caso, se va a requerir un análisis de Riesgo-Beneficio.

Se recomienda plantear al menos tres alternativas, para una mejor selección de la alternativa más favorable. Cada una de las alternativas a estudiar debe ser evaluada en todos sus aspectos.

Análisis a ejecutar por alternativa

1 Descripción del proyecto propuesto.

2 Estudio de mercado meta.

3 Matriz FODA.

4 Factibilidad técnica.

5 Factibilidad administrativa.

6 Factibilidad legal.

7 Factibilidad financiera.

8 Variables financieras.

9 Impacto ambiental.

10 Validación de la viabilidad del proyecto inmobiliario.

¿Cuándo hacer un estudio de MMU y cuando un estudio de factibilidad (EF)?

Se debe ejecutar un estudio MMU cuando se tiene la posibilidad de desarrollar más de un tipo de proyecto sobre un terreno determinado.

Este estudio permite seleccionar la mejor alternativa analizando todas las áreas de la factibilidad de proyectos. El proyecto se selecciona según resultados del estudio de MMU.

El EF se ejecuta para un predio en específico y para un proyecto en particular. No permite evaluar otras opciones, solo aplica para el proyecto en estudio. Se usa para terrenos que no permiten hacer muchas variaciones en el diseño. La escogencia del diseño se hace previo al estudio.

El MMU es ideal para inversionistas o socios inversores que desean valorar varias alternativas de negocio.

Para dar inicio al estudio MMU se requiere tener una idea del negocio inmobiliario que se desea ejecutar. Esta idea debe nacer de una necesidad de mercado identificada o nicho de mercado.

La primera tarea es la evaluación técnica comercial del terreno. Se debe realizar un avalúo del terreno, tanto técnico, legal, de uso de suelo y validación de precio según su posible uso.

Se debe garantizar la viabilidad positiva del terreno. No todos los terrenos son aptos para ejecutar determinado proyecto.

Se debe diseñar de forma preliminar al menos tres opciones de proyecto inmobiliario, incluyendo los siguientes elementos:

Elaboración de esquema urbanístico preliminar con cuadro de áreas.

Definición de productos de forma preliminar.

Las alternativas deben estar acordes al plan regulador.

Las alternativas deben ser factibles desde el punto de vista técnico.

Elaborar un presupuesto preliminar con todos los costos para cada una de las alternativas. Costos paramétricos de obras de edificaciones, infraestructura y costos indirectos.

Estimar un precio de venta para ser revisado en la etapa de estudio de mercado o factibilidad comercial.

Estimación de plazo total del proyecto, incluyendo preconstrucción, construcción y comercialización.

Estudio de mercado o factibilidad comercial para cada alternativa, con los siguientes elementos:

Segmentación de mercado.

Determinación del mercado.

Análisis del producto y precio desde el punto de vista comercial.

Análisis de competencia.

Matriz FODA para cada alternativa.

Estimación de ventas.

Plan de mercadeo preliminar.

Factibilidad comercial.

Cada una de las alternativas debe tener factibilidad comercial positiva.

Factibilidad administrativa, comprende los siguientes puntos:

La estructura organizacional de la empresa Desarrolladora.

La estructura administrativa propuesta para el proyecto.

Aspectos legales de la sociedad Desarrolladora y sus socios.

Experiencia de la empresa en la ejecución de proyectos similares.

Experiencia de los profesionales encargados del proyecto.

Capacidad financiera y endeudamiento de la compañía.

Responsabilidad ambiental y social de la compañía.

Factibilidad Administrativa para los proyectos propuestos.

Factibilidad legal, comprende los siguientes puntos:

Constitución de la empresa Desarrolladora.

Constitución de la empresa ejecutora del proyecto. Sociedades exclusivas para un proyecto.

Constitución de fideicomiso o hipotecas.

Contratos de construcción o ejecución del proyecto.

Contratos comerciales.

Legislación y normativas vigentes que afectan el terreno.

Responsabilidad social empresarial.

Responsabilidad ambiental.

Estudio de casos especiales.

Factibilidad financiera comprende los siguientes puntos:

Costo del terreno y su forma de pago.

Resumen de todos los costos del proyecto, directos e indirectos.

Ingresos por ventas a plazos, ingresos de socios, bancos, etc.

Programa de ventas, construcción y entrega a clientes.

Flujo de caja del proyecto (para cada alternativa).

Determinación del punto de equilibrio y nivel máximo de endeudamiento.

Cálculo de las variables financieras TIR y VAN.

La factibilidad financiera puede ser evaluada bajo diferentes modalidades de negocio, así:

Proyecto para la venta al 100%, con cierre de proyecto en un plazo determinado.

Proyecto mixto con venta de unidades de vivienda y alquiler de locales comerciales.

Proyecto para arrendamiento de largo plazo.

Se debe valorar el negocio como mínimo a 10 años.Se debe buscar la mayor productividad del proyecto por ejecutar sin desmejorar la calidad.

El modelo de negocio va a depender de las expectativas de los inversionistas y socios, a corto o largo plazo.

La factibilidad financiera requiere de una sensibilización de variables. Las variables para sensibilizar son: Las ventas (ingresos), los costos de construcción y los indirectos (costos suaves) como los financieros y administrativos.

Se sensibiliza cada variable por separado. Y se crean escenarios con diferentes variables, para mostrar el estrés del proyecto frente a diferentes cambios.

En la medida que el proyecto lo permita se deben valorar tres escenarios posibles: optimista, conservador y pesimista.

La sensibilización de variables con diferentes escenarios permite definir qué tan sólido es el proyecto y cuál es su nivel de riesgo. La importancia del estudio MMU radica en la comparación de las alternativas.

Se debe elaborar un cuadro comparativo que permita visualizar las diferencias entre alternativas.La mejor alternativa será la que maximiza la utilidad con el menor nivel de riesgo.

La mejor alternativa será la que tenga el mayor valor de la TIR y un mayor valor del VAN. Es posible seleccionar una alternativa con los indicadores financieros más bajos, pero con menor nivel de riesgo.

Las alternativas con diferente negocio, como son los proyectos en venta y los proyectos en renta, se deben revisar bajo las expectativas de los inversionistas. Va a depender si el capital invertido se requiere recuperar a corto o largo plazo.

El estudio MMU es una herramienta que permite identificar el mejor proyecto a desarrollar en un terreno determinado.

Pero también permite a los socios e inversores valorar varias alternativas y tomar las decisiones según sus propios intereses de corto o largo plazo.