En agosto de 2026 el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos y la Universidad de Costa Rica divulgaron un dato que obliga a detenerse: 754.510 hogares costarricenses el 40,3 % del parque habitacional presentan deterioro o deficiencias, y el país necesitaría construir del orden de 150.000 viviendas nuevas para cerrar la brecha. La proporción mejoró respecto de 2016, cuando era del 51,9 %, pero el número absoluto creció en más de 161.000 hogares; es decir, estamos corriendo, y la meta se sigue alejando.

Esa es la preocupación de fondo de esta edición 32. Ninguno de los seis temas que la componen resuelve el déficit por sí solo, pero todos tocan una misma pregunta práctica: qué tiene que cambiar en la forma de financiar, diseñar, tramitar y controlar un proyecto para que el producto llegue al mercado en el precio, el plazo y la calidad que el país necesita.

Lo que encontrará en esta edición

La Inteligencia Artificial en el sector inmobiliario. Retomamos y actualizamos el tema que abrimos en la edición 30. La conversación ya no es si la IA sirve, sino en qué parte de la cadena análisis de mercado, valuación, cuantificación, control de costos, atención de leads y posventa produce un retorno medible y en cuál sigue siendo promesa.

Nuevos productos hipotecarios para clase media. El obstáculo de la familia costarricense de ingreso medio no es principalmente la tasa: es la prima. Revisamos el bono de vivienda para clase media del BANHVI, el aval del Fondo de Garantía y Avales, el FAVI del Banco Popular y el fondo de arrendamiento con opción de compra de BN Fondos, que es hoy el único esquema institucional de rent-to-own operando en el país. También señalamos, con nombre y apellido, lo que todavía no existe en Costa Rica.

Energía solar en proyectos residenciales: análisis de payback. Desde noviembre de 2024 la tarifa de acceso se cobra sobre la energía autogenerada, y eso cambió por completo la aritmética del retorno. Presentamos dos ejercicios de recuperación de inversión con supuestos explícitos, para que el desarrollador decida con números y no con entusiasmo cuándo el sistema fotovoltaico va en la oferta base y cuándo debe quedar como opcional.

Drones y monitoreo digital de obra. Aclaramos primero el marco costarricense, que se cita mal con frecuencia, y luego el uso técnico: fotogrametría, cálculo de volúmenes, modelos as-built, control de avance físico y su aplicación en desembolsos y auditoría técnica. Con las precisiones que realmente se alcanzan y las que no.

SETENA: claves para una viabilidad ambiental sin tropiezos. El régimen cambió en 2023 y muchos expedientes se siguen preparando con la lógica del reglamento anterior. Explicamos la matriz de significancia, los umbrales vigentes, los plazos, la garantía ambiental, los aranceles y los errores que más retrasan un expediente.

Senior living: la silver economy y el envejecimiento de Costa Rica. Costa Rica tiene la tasa de fecundidad más baja de América Latina de 1,12 hijos por mujer en 2024 y su población de 65 años y más se duplicará entre 2024 y 2044. La oportunidad es real y también lo es el riesgo: revisamos la oferta existente, los modelos de negocio y, sobre todo, la capacidad de pago, que es donde la mayoría de los planes de negocio de este sector se rompen.

Taller de presupuestos para macroproyectos · Capítulo IV. Cerramos con la continuación de nuestra serie. Tras la estimación con planos al 60 % publicada en la edición 31, llega el Capítulo IV: Estimación de costos con planos al 100 %. Es la etapa donde el presupuesto deja de ser una proyección y se convierte en la línea base contra la cual se medirá la obra: cotizaciones en firme, licitación de paquetes, contingencia dimensionada y alcance congelado. Si el trabajo de las etapas anteriores se hizo bien, este número no debería sorprender a nadie.

Una nota final

Buena parte de lo que publicamos en esta edición apunta en la misma dirección: el margen del proyecto inmobiliario costarricense se está definiendo cada vez más temprano, en decisiones de financiamiento, de trámite y de presupuesto que se toman antes de mover la primera máquina. El desarrollador que llega a la etapa de construcción con esas definiciones abiertas ya perdió una parte del resultado, aunque todavía no lo sepa.

Agradecemos a los patrocinadores y a los lectores que han hecho posible llegar a la edición 32. Los comentarios y las críticas a estos artículos son bienvenidos; son, de hecho, la mejor materia prima de la edición siguiente.