Después de varios años de no emitir la revista GAMA Inmobiliaria, decidimos volver en agosto del 2022 con mucho ánimo, para seguir informando a la población de Costa Rica sobre el comportamiento del mercado inmobiliario de vivienda en la GAMA.

Un evento de gran impacto para el sector inmobiliario en el año 2020 fue el confinamiento por la pandemia Covid-19; la cual dejó enseñanzas positivas que deben ser capitalizadas.

En primer lugar, se reconoce a la familia como el objetivo principal de los proyectos de vivienda y a las utilidades como una consecuencia; en segundo lugar, se revela que se venía trabajando a “pedal”, cuando es necesario implementar nuevas tecnologías aplicadas al sector, que permitan disminuir el plazo y el costo de los proyectos de construcción y por ende, bajen el precio de venta. El confinamiento mostró, la importancia de las zonas comunes en un condominio y la necesidad de áreas adicionales dentro de la vivienda.

A partir del año 2021 el sector de vivienda muestra una recuperación importante, acercándose a los niveles que se tenía en el año 2018. La aceleración de los procesos digitales está permitiendo una mejor comunicación cliente-desarrollador y esto facilita la preventa de proyectos.

La clase media resulta ser la damnificada en esta recuperación. El incremento en el precio del dólar aleja cada vez a las familias de clase media para adquirir una vivienda nueva. En esta edición de la revista, se presenta un artículo sobre la vivienda para ese segmento de mercado; donde se muestran los niveles de ingresos de la clase media y su capacidad de compra de vivienda. El segmento de clase media es un paradigma que tienen muchos desarrolladores. Es muy importante entender que una vivienda de $100.000 a $120.000 no va dirigida a la clase media, está dirigida al decil 8 de la población, que corresponde a clase alta-baja.

Como consultora, en los últimos años hemos venido insistiendo en la necesidad de desarrollar proyectos con precio por debajo de los $100.000; sin embargo, hoy esta meta de precio máximo ha descendido a $90.000; pues es el precio máximo al cual puede acceder las familias de clase media costarricense. La realidad muestra que el 90% de los proyectos en la GAMA están enfocados a la clase alta, que es el segmento de menor tamaño y menor intención de compra.

Los desarrolladores deben considerar que un factor de éxito en la ejecución de los proyectos es ejecutar al menos dos estudios de mercado para un proyecto en específico: el primero, se realiza con planos de anteproyecto y el segundo, con el proyecto final; el cual será usado como guía por parte del departamento comercial. Estos estudios son el insumo para el análisis de factibilidad financiera del proyecto y son la herramienta que permite fijar las metas de ventas y generar las estrategias comerciales.

Un buen proyecto de vivienda nace de las necesidades no cubiertas de un nicho de mercado en específico. Este nicho tiene necesidades claras de espacios, dimensiones y una capacidad de pago que debe ser considerada en el diseño arquitectónico. El diseño arquitectónico se debería realizar en “reversa”; es decir, a partir del precio de venta se determina el tipo de producto que se debe diseñar.

En la próxima edición de la revista, se tratará el tema de la vivienda social con un enfoque diferente, no gubernamental y se hablará de la importancia de un buen presupuesto como respaldo de los costos durante la ejecución del proyecto.

Agradecemos a los clientes de Gutierrez & Gallardo y de Cake Business Development por la confianza que nos han depositado en la realización de estudios de mercado, estudios de factibilidad, estudios de Mayor y Mejor Uso, presupuesto y control de costos; estos nos permiten seguir haciendo investigaciones en el sector inmobiliario de vivienda en Costa Rica.